2022-09-06今日SZ000656股票最新净值和交易情况

明伟6688：

　　在民营房企流动性危机难解的困局下，监管出手，试图以中债增信担保支持的方式，帮助民营房企发债融资。

　　首批参会企业有龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团6家;

　　第二批10家，包括美的置业、金科股份、富力地产、中南建设、世茂集团、宝龙地产等公司。

　　初步方案是，试点房企发行公司债、资产证券化产品或中票时，中债增信将为这些标准化融资业务提供直接全额担保;若发行人无力兑付本息，中债增信将履行代偿责任。

认识一个gay：

　　金科股份(SZ000656)金科的软文为什么这么多?

白衣海盗：

01.

　　2022年上半年，房地产行业仍处于深度调整期。

　　这时候，当我们考量房企的健康状况必定得有个标准，比如，交付数量，比如，销售业绩。

　　8月30日，金科股份(000656.SZ)发布2022年半年度报告，报告中对金科的种种困惑给出了答案。

　　那么，作为重庆民企一哥的代表房企金科，上半年表现究竟又如何呢?

　　这就有点意思了。

02.

　　金科是一个有故事的男同学。

　　在分析金科半年报之前，回想之前摔的小跟头，我们先铺垫一下他们发生了两个比较神奇的变化。

　　第一个变化是：媒体盛传重庆相关方面，要救金科。

　　第二个变化是：虽然金科有点瑕疵，但后来不管是重庆还是国内，民营房企一串一串的出问题。如你所知，当下百强房企里面，民营房企爆雷的已超过40%。另外的虽然暂时没爆，也在边缘。

　　所有事情的意义就在于比较，一比较，金科的问题，其实也就还好。

　　在这样一个背景下，我们再来看金科半年报，顿时心头就好受一点了。

　　是不是?

　　(已是晴天。)

03.

　　接下来，我们就根据金科公开财报，一方面罗列数据，一方面说点我们的简单看法。

首先，地产行业整体都很低迷。

　　今年上半年主城商品住宅供应344万方，同比下跌55%，成交298万方，同比下跌76%，并且整体去化率为21%，同比下跌26%。

　　重庆是金科的大本营，是金科的主战场。当市场环境都处以下行状态，上半年金科在大重庆的销售榜单上排到第一，所以，金科的实际表现，比你想象的，可能要好。

其次，金科还是那个金科。

　　即使面对严峻的外部环境，金科依旧在“2022中国房地产百强企业”榜单上位列第16，并且连续18年。

　　业绩方面即使有影响，但是上半年依旧实现结算面积约395万平方米，营业收入313.22亿元，录得销售金额约417亿元而以上数据，在重庆、四川、苏州等地销售位居前列。

　　那么，顽强的金科，究竟做对了什么?

　　我们继续看。

04.

第一，交付有保障。

　　延期交房已经成为了行业痛点，而活下去的生存之道，一定是交付力。

　　真的有这么重要吗?

　　往大了说，这是让整个市场见证着开发商的良好状态，提振市场信心，往小了说，这直接可以挽救背负房贷的购房者的心。

　　7月17日、7月20日、7月21日，银保监在不同场合连续回应，会加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作......千方百计“保交楼”。

　　“保交楼、稳民生”被首次写入到了中央高层会议文件中，由此可见权威性和针对性，其背后的意义不用多说。

　　而上半年金科的交付，可以说是非常突出。交付项目98个，如期完成交付118个批次，总交付体量达到626万平米;其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市。

　　重要的是，提前交付的项目有49个，占到了一半。

　　并且 ，截至6月末，金科股份及所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

　　在实地交付过程中丝毫不含糊。比如，交付前9个月便启动交付筹备工作;交付前一个月的业主开放日;交付前的数百次隐蔽验收，这是对金科产品力与服务力的最好印证。

　　(一些城市的交付实景。)

第二，回款能保证现金流。

　　金科能做到提期而大批量的交付，一定少不了现金流的支撑。

　　对于现金流，金科是如何把控的?

　　首先是保证有回款的销售，半年实现销售金额约417亿元，代建项目显示销售金额超41亿元。上半年整体实现销售回款536亿元，回款率超100%。

　　其次是引进战略投资。不仅是国资平台的投资引进，而且要协调争取政府纾困政策支持，从而缓解压力。

第三，轻资产业务已经成型。

　　在房企跑马圈地的时代，重资产运营的盈利完全取决于行情，当下并不稳定，而轻资产模式转型可以帮助房地产开发企业解决原有发展模式的局限，对于当下大部分房企极为有利。

　　什么才是轻资产呢?

　　比如，物业服务、商业运营、产业运营等等。以投资最少的方式去，集中价值含量高的部分经营，有点四两拨千斤的意思。

　　金科在轻资产运作上分别有，金科智慧服务、金科商管、产业运营及代建业务。

　　他们都表现怎么样呢?

　　比如，金科智慧服务。上半年实现营收25.65亿元，净利润3.72亿元;合约管理面积达到3.74亿平方米;在管面积达到2.51亿平方米，惊人的是第三方累计合约管理面积近2.65亿方，占比高达71%，他们是西南第一物业服务，即使放在全国也位居前列。

　　比如，金科商管。在管项目近百个，在管面积约348万平方米，“地产+商业”签约逾10个项目，合同收入近3亿元。

　　(轻资产，顺势而为。)

　　又比如，截至6月末，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方。

　　而金科的代建业务实现销售金额超41亿元，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元，在你想象不到的地方，金科也在慢慢发展。

第四，债务总体可控。

　　在历经大环境后的债务风波过后，金科对于债务做出了相应的解决措施。

　　首先是债务总量在优化。由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元，降债成果显著。

　　其次是金科12.5亿元债务，展期12个月通过。也就是说，在火烧眉毛的是时候，有关方面抬了金科一手，这是好事情。

　　最后，8月24日国务院常务会议提出：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。“当天晚上，金科股份发布公告称全资子公司向重庆发展产业有限公司借款2.4亿元，期限3年，金科获得国资纾困资金。”

05.

　　这么一说，你是不是要说，金科的危机就过去了，点问题都没有了?

　　真还不能这样说。

　　事实上，当下几乎任何一家民营房企，日子都不好过。金科要摆脱困境，依旧需要各方面齐心协力。

　　那么，

　　重庆方面究竟会不会对金科伸出援手?

　　假定伸出援手，那就是三个层面：第一是直接入股。第二是入股项目。第三是各类纾困政策。

　　目前我们已经看到，第三个层面的事情不断在发生，至于会不会有第二个或第一个层面的事情，时间会给我们答案。

　　当然，

　　作为重庆民营企业的一哥，金科不仅仅是金科。

　　你说呢?

焦点财经Focus：

焦点财经讯 李泳青

　　9月2日，金科股份(SZ000656)发布了关于召开“19金科03”2022年第二次债券持有人会议的通知。

　　本次会议召集人为中山证券有限责任公司，会议将审议《关于豁免债券持有人会议相关期限的议案》和《关于变更债券本息兑付安排的议案》。

　　后项议案显示，金科股份计划将本息偿付安排变更为：2022年12月8日，支付全部本金的5%以及该部分本金自2022年7月8日至2022年12月7日期间的利息;2023年1月8日，支付全部本金的5%以及该部分本金自2022年7月8日至2023年1月7日期间利息;2023年7月8日，支付剩余全部本金以及该部分本金自2022年7月8日至2023年7月7日期间利息。

　　据悉，该期债券简称“19金科03”，发行总额15.8亿元，余额6.26535亿元，期限2+1年，起息日为2019年7月8日，债权登记日为9月5日。

用户3097261202：

　　受多种因素影响，上半年，房地产市场需求持续低迷，销售整体承压。面对复杂严峻的外部环境，金科股份主动顺应变化，统筹生产经营与风险防控，稳定公司经营大盘，依托“一稳二降三提升”的经营发展战略优势，保持着韧性发展。

　　2022年半年度报告显示，今年上半年，金科股份实现营业收入313.22亿元，实现结算面积约395万平方米;录得销售金额约417亿元，位居行业前列;另代建项目销售金额超41亿元。

　　相关负责人表示，上半年，金科股份以推动生产经营良性循环为主线，努力推进保交楼、保生产、保稳定、促转型升级“三保一促”工作，全力推进公司逐步实现良性循环。

维持经营稳定

保交楼超3万户

　　目前，房企业绩下滑或亏损成为主流和普遍现象，衡量房企的标准也正在发生变化，“保交楼”成为新信誉度，现金流安全成为新坚守。

　　金科股份自去年下半年开始就曾多次对外表示，未来一段时间将把“稳生产”“保交楼”作为公司发展的首要任务，实现高品质交付。

　　数据显示，今年上半年，金科交付项目98个，实现交付118批次，总交付体量达到626万平方米;其中，住宅交付总套数超3万户，遍布全国47个城市;有49个项目实现提前交付，这也意味着，一半的项目都进行了提前交付。

　　为了杜绝“为交付而交付”的面子工程，金科强化施工管理，规范标准流程作业，保障各项指标达到甚至超越交付标准。截至报告期末，金科股份及其所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

保证现金流安全

债务总体可控

　　自2021年下半年起，受疫情和部分房企境外债务违约影响，境外融资基本停滞，境内融资也不断收紧，房企融资变得异常艰难。

　　对此，金科坚持“资金一盘棋”，通过全力抢抓销售回款，谋划引进战略投资以及主动管理存量债务、压降有息负债等方式强化资金计划管控，保证现金流安全。数据显示，上半年金科股份持续压降有息负债规模，由上年年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元。

　　为进一步缓解流动性压力，金科股份在上半年开展体系化的现金流管理工作，抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，上半年整体实现销售回款536亿元，回款率超100%。除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，金科股份还成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。

　　与此同时，金科主动管理存量债务。基于自身的财务结构，针对报告期内到期债券，金科于报告期内先后完成“19金科03”“20金科03”“21金科地产SCP003”“20金科地产MTN001”“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

　　针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科表示将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

　　值得关注的是，为确保公司发展稳定，金科还在积极谋划引进战略投资以及积极争取地方纾困资金。

轻资产业务再突破

代建业务日趋成型

　　除精耕房地产开发主业之外，金科持续在商业运营、智慧服务、产业运营、代建业务等方面探索、升级多元化业务协调发展。

　　金科商业轻资产方面实现全面突围。报告期内，签约四川营山华邦“时代天荟”、重庆数字大厦等逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产。截至今年6月底，金科已在全国拥有商业项目近百个，在管面积约348万平方米。

　　智慧服务方面，金科服务实现营业收入25.65亿元、净利润3.72亿元，合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%，独立发展能力强劲;产业运营方面，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2000亿元。

　　同时，金科的代建运营业务也在持续发力，发展模式日趋成型。

　　截至报告期末，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。

　　目前，金科代建业务类型涵盖商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建、咨询服务等，形成“后进先出”独具特色的纾困代建模式，成功盘活上海、广东、重庆、湖南等多个项目，代建业务发展模式日趋成型。

　　金科表示，将坚持“四位一体、生态协同”高质量发展战略，加强房地产主业与产业链协同赋能，进一步优化产业链上下游投资布局，实现可持续经营。

　　总策划：田子超

　　编辑：王雨泷

华尔街见闻：

　　进入2022年，房地产企业表现几何?

　　新的一年，外部环境依旧风云变幻，新冠疫情在多地零星出现，给市场复苏带来阻力。

　　在持续的压力下，地产企业步履依然沉重，销售量、土地成交量乃至融资规模都尚未见到抬头趋势。

　　但中国经济是充满韧劲的经济，尽管压力如旧，形势正在发生变化——

　　一方面，今年上半年中央持续加码稳地产，六部委积极表态维稳，央行也采取降准降息，助力经济增长;另一方面，房企的融资环境也在边际改善，“红线”适度解绑，合理融资需求得到支持。

　　复杂而长期向好的趋势下，房企的上半年经营情况也有起色。

　　8月30日晚，金科股份发布其2022年半年报。

　　今年上半年，金科股份实现营业收入313.22亿元，经营性现金流净额87.3亿元，持续为正;实现结算面积约395万平方米;公司及其所投资的公司实现销售金额约417亿元，位居行业前列，重庆、四川、苏州、佛山等地多个项目销售位列当地市场前列;另代建项目实现销售金额超41亿元。

　　值得一提的是，在行业持续紧缩的环境里，金科股份的有息负债规模实现了进一步压降，由上年末806.10亿元下降约132亿元至673.68亿元。

　　通过坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，金科股份努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作，稳定公司经营大盘，全力推进公司逐步实现良性循环。

　　在不确定中，金科股份选择了主动拥抱变化。

坚守责任底线

　　交付是房企的底线，而金科依旧守住了这条底线。

　　今年上半年，金科股份及其所投资公司如期完成98个项目、共118个批次的交付，交付面积达到626万平方米，住宅交付总套数超过了32000户，遍布全国47个城市。

　　其中，仅提前交付的项目就达到了49个，意味着超过一半的项目都完成了提前交付。

　　除此之外，截至报告期末，金科股份及所投资公司在建项目约370个，全年新开工面积达115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

　　在金科坚守交付底线的背后，是公司始终将“保交楼”作为经营原则，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付等一系列密集举措。

　　这条路走得并不轻松。受各地疫情偶发、行业持续调控等因素影响，金科股份上半年销售回款有所承压，现金流面临挑战。

　　为了确保现金流安全，金科开展了体系化的现金流管理工作，围绕“有回款的销售”持续优化营销方案，采取促销及专项去库存等措施刺激销售回款，提高经营性回款质量。

　　报告期内，金科股份及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率(当期收到的销售回款/当期销售金额)超100%，经营性现金流净额持续为正。

　　尽管在一系列促销与去库存的影响下，今年上半年金科毛利率和投资收益承压，但良好的交付和销售情况仍然证明了金科的硬实力。

　　据中国房地产行业研究机构克而瑞数据，今年上半年金科销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11。

　　在刚刚过去的七月，金科的地区销售业绩也同样喜人。今年1-7月，金科在四川实现销售面积87.3万平米，位列四川房企第一;在重庆实现销售额83.9亿元、销售面积141万平米，继续稳居重庆销售业绩双榜首。

　　今年3月，在中国房地产TOP10研究组举办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届房地产百强企业家峰会”上，金科股份排名“2022中国房地产百强企业”榜单第16位，这也是金科股份自2005年以来连续18年位列百强。

　　纵然外界风雨飘摇，强者自当屹立。

持续释压

　　优异的业绩与健康的现金流，给予了金科股份持续降杠杆的底气。

　　正如前文所提，今年上半年，金科股份有息负债规模得到有效压降。

　　一方面，积极开展债务管理。对于报告期内到期的金融机构融资，金科股份与合作金融机构一边积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一边协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽量使净偿还额度不致影响现金流良性循环。

　　公开债券类融资方面，截至报告出具日，金科股份已完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期与利息的支付工作。

　　对于后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科股份表示，将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商还款安排及回售方案。

　　除积极沟通还款事宜、与银行等金融机构开展的常规融资业务外，报告期内公司还成功发行了“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元，为公司缓解了一部分短期内的偿债压力。

　　同时，金科股份还在积极谋划引进外部投资者。

　　报告期内，金科股份成立了专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作;同时，积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持。

　　据金科股份在中报中称，针对缓解金科股份短期资金流动性压力，化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

　　在如今行业紧缩的环境下，金科不仅奋勇自救，还能获得多方的支持与援助，证明金科的实力正是被普遍认可的。

　　也正是这些诸多助力恰好表明，周期总会轮转，冬夜终将过去。

轻资产快车道

　　不过，随着我国城市化逐渐进入新阶段，过往房地产企业大开大合的扩张模式已经成为了昨日黄花。

　　早已看清形势的企业，已经投入了转型的进程中。

　　金科股份就是其中之一。

　　早在2016年，金科就提出要从“地产开发商”转型为“美好生活服务商”。2020年，金科股份正式提出“四位一体、生态协同”发展战略，在精耕地产主业的同时，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，并在此基础上进一步整合产业链生态圈。深耕轻资产运营，目前已初见成效。

　　其中，金科服务的表现更是可圈可点。作为全国领先，西南第一的综合物业服务商，金科服务在报告期内实现营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平，净利润3.72亿元。合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%;在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%。

　　目前看来，金科服务已经具有了相当大的独立发展势能，也就不难理解其反哺母公司的能力。

　　而除了智慧服务板块外，金科股份的商业、产业运营能力也同步稳健提升。

　　截至报告期，金科商业在管面积348万平方米，在管项目近百，新签约项目逾10个，合同收入近3亿元，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个。

　　凭借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业还率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META。今年6月，金科商业将旗下自持项目“沈阳金科·美邻汇”正式更名为“金META·沈阳金科购物中心”，同时依托与中国电信达成的战略合作，将共同把“金META·沈阳金科购物中心”打造为全国首个全剧情AR导航、AR游戏商业的元宇宙项目。

　　另一边，金科产业的发展也不遑多让。截至报告期末，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。

　　今年上半年，金科产业获评“2022年中国产业园区运营优秀企业”。

　　此外，金科股份的代建业务也正发展得如火如荼。

　　代建，指开发商接受委托方的委托，代为负责整个工程项目的开发与管理，这种业务的经营净利润远高于传统的地产业务，对于开发商来说也少了土地成本的重资产负担。也正因如此，近年来，代建业务发展迅猛，营收增长迅速，但整体规模不大，未来发展空间广阔。

　　作为行业的头部企业，金科股份早在2017年就涉足了代建业务，如今模式日趋成型。

　　报告期内，公司代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。

　　距离“四位一体、生态协同”战略的提出才过去两年多，但四翼已渐丰，带领着金科驶入新时代的快车道。

*以上内容为第三方品宣，不构成投资建议，不代表刊登平台之观点。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定投资目标、财务状况或需要。市场有风险，投资需谨慎，请独立判断和决策。

地产K线：

乐居财经 张林霞

　　9月2日，金科股份(000656)发布关于召开“19金科03”2022年第二次债券持有人会议的通知。

　　据悉，本次会议召集人为中山证券有限责任公司，召开时间为2022年9月7日9：15至20：00，会议以网络投票及通讯表决相结合的形式进行投票表决。

　　债权登记日为9月5日，债券停牌起始日为9月6日。

　　另悉，本期债券“19金科03”，代码112924.SZ，发行总额15.8亿元，余额6.26535亿元，期限2+1年，起息日为2019年7月8日。

　　会议将审议《关于豁免债券持有人会议相关期限的议案》和《关于变更债券本息兑付安排的议案》。

　　根据后一项议案内容，金科股份计划2022年12月8日，支付全部本金的5%以及该部分本金自2022年7月8日至2022年12月7日期间的利息;2023年1月8日，支付全部本金的5%以及该部分本金自2022年7月8日至2023年1月7日期间利息;2023年7月8日，支付剩余全部本金以及该部分本金自2022年7月8日至2023年7月7日期间利息。

野马财经：

“三保一促”，金科如何驶向更有希望的未来？

　　作者 | 周若涵

　　编辑丨高岩

　　来源 | 野马财经

　　房地产人的焦虑已经写到了脸上。2022年上半年，全国商品房销售面积同比下降22.2%，土地成交市场大幅缩量，行业融资规模增速持续下降，市场已进入“寒冬”。

房地产企业面临巨大挑战的背景下，8月30日，金科股份（000656.SZ）发布了半年报。

　　报告期内，公司实现营收313.22亿元，结算面积约395万平方米，录得销售金额约417亿元，

面对行业的调整，金科股份“稳”字当头，通过一系列开源节流措施和多元化发展路径努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作。

　　金科股份的“韧性”，能帮助其成功“过冬”吗?

　　稳定是底色

川渝本土房企中，有“西南王”之称的金科股份是近几年上升势头最凶猛的企业之一。

　　2015-2020年，金科股份销售额从221亿元涨至2232亿元，5年时间实现9倍增长，公司也借此完成了行业地位的跃升。

金科位列第16位，这是自2005年以来连续第18年获此殊荣；

　　今年3月，中国房地产TOP10研究组发布了“2022中国房地产百强企业”榜单，7月公布的2022年《财富》中国500强中，金科股份则位列第122位，较去年提升6位，排在44家上榜房企的第9位。

　　不过，无论是监管的调控、疫情的冲击还是需求的变化，都是对行业整体的挑战，几乎所有房企都如履薄冰，任何一家房企都难以独善其身。

　　行稳，方能致远。为应对行业困境，金科股份在2021年上半年就确立了“一稳二降三提升”的经营策略，而在今年的金科2021年度工作总结会和2021年度业绩会上，公司董事长周达也都再三强调了“稳健发展”的重要性。

事实上，业界对“稳”有多种不同解读，而金科则用行动交出了自身的答卷。

　　首先，“稳”体现在稳生产、保交楼上。2022年上半年，金科股份及所投资公司如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，遍布全国47个城市，交付面积约626万平方米，切实向社会履行主体责任。

　　值得一提的是，金科交付项目98个，其中包括大连金科·集美郡等在内的49个项目都实现了提前交付。

　　截至报告期末，金科及所投资的公司仍有在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。

压降负债，缓解流动性压力也是“稳”的题中之义。

　　今年上半年，金科瞄定开源节流，采用包括发行债券、处置资产、进行债务展期等在内的多种方式积极维护现金流的稳定安全。

　　其中，一季度金科股份先后通过发行短期融资债券和公司债、处置两座风电场获得近50亿元资金;金科服务也为金科提供了不超15亿元借款，进一步缓解了资金压力。

　　针对报告期内到期的金融机构融资，金科则在争取新增融资投放置换部分存量融资的同时，尽可能协商调整存量融资的还款节奏和期限。截至报告出具日，公司已经完成了两笔债券、一笔超短期融资券、两笔中期票据和应收账款ABS的展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

　　有市场人士表示，债券展期已经成为了房企化解金融风险的重要手段之一，能在一定时间内让企业避免触及交叉违约条款等情况，换取更多时间和空间。观点指数统计，2021年6月至2022年7月期间，有超过18家房企对自身及控股公司的约35笔债券进行要约交换或展期申请。

与此同时，金科在经营端发力，抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量。

　　2022年上半年，公司及所投资公司实现销售回款536亿元，回款率超100%。

多个项目销售位列当地市场首位。

　　克而瑞数据显示，今年上半年金科股份销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11，

　　两相结合之下，金科的有息负债由去年年末的806.1亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元;同时，金科股份经营活动产生的现金流量净额达87.3亿元，同比增长247.2%，持续为正。

　　截至报告期末，金科股份资产负债率为78.8%，同比降低1.6个百分点，较去年年末下降0.27%;流动比率为124.42%，速动比率为34.11%。

　　发力“地产+”，智慧服务、代建业务表现亮眼

目前公司在智慧服务、商业运营、产业运营和代建运营等业务方面已经具有一定规模。

　　为从行业的挑战中突围，金科自提出“四位一体，生态协同”的高质量发展战略以来，便逐步在轻资产运营领域发力，

作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，金科服务是金科股份在智慧服务领域的重要载体。

　　从履历来看，金科服务基本面过硬，其已连续六年保持西南地区市占率第一;连续六年被中指院评为中国物业服务百强企业综合实力TOP10;并获得了中指院颁发的2021中国物业服务上市公司市场拓展能力TOP3、增值服务能力TOP4等多个奖项。

　　近几年，金科服务业绩增长迅猛。2017-2021年营收和净利润的复合增长率分别高达54.51%及74.5%;2022年上半年，公司实现营收25.65亿元，与上年同期基本持平。

值得注意的是，不同于一些过于依赖母公司的物管企业，金科服务独立发展能力强劲。

　　截至2021年末，金科服务合约管理面积共计约3.6亿平方米，独立第三方占比约62.9%;集团在管面积共计约2.38亿平方米，其中独立第三方占比约57.7%;而至2022年上半年，公司合约管理面积达到 3.74亿平方米，独立第三方占比提升至71%;在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比提升至64%。

　　在商业和产业运营方面，金科股份亦有所开拓。报告期内，金科商业签约逾10个项目，新签约行业资源20余个、商业品牌上百个，目前在管项目近百个，在管面积约348万平方米;金科产业则已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。

代建业务也是金科股份在轻资产领域发展的重要着力点之一。

　　这是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节。中信建投认为，随着地产调控政策的变化，2021年7月后代建业务已迎来爆发期。

　　金科股份总裁杨程钧表示：“当前政府保障性住房供应增加，国企及城投拿地数量增多，金融机构不良业务频发，代建业务的机会明显增多。目前代建业务在整个地产开发行业中的渗透率偏低，未来成长空间大，但参与门槛要高于传统开发业务，头部品牌企业更具优势。”

金科股份早在2017年便涉足代建业务，如今该业务发展已日趋成型。

　　今年6月，金科上海康桥项目通过前期精心筹备，克服疫情之下的重重困难，首期复工实现一次性取得预售货值40亿，认筹率超过108%，并顺利实现首开去化33亿元的热销局面。

　　报告期内，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。

　　目前，金科代建重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，其中上海、南京、深圳、惠州等一二线城市项目占比高达52%，整体业务已进驻全国17个省(市)21座城市。

随着这部分业务造血能力的提升，公司抵御行业风险的能力也将不断增强。

　　整体来看，金科股份各项轻资产运营业务已经与公司的地产业务形成了一定“合力”，

　　各地房地产纾困政策加速出台，金科静待楼市回暖

积极采取措施缓解危机的同时，金科股份也等来了政策的改善。

　　今年以来，央行已经累计下调过3次LPR，共下调35个基点，其中5年期LPR已达20年最低点;统计显示，仅8月就有超30个城市出台楼市扶持政策，涉及放松限购、限贷、降低首付等多方面。

金科也是城市纾困政策的受益者之一。

　　早在5月，就有知情人士向媒体透露，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施。其中包括分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权的形式给到金科集团。8月24日，金科股份的一封公告则揭示了该传言的最新进展。

　　公告显示，金科股份全资子公司已向重庆发展产业有限公司(下称“重发展”)借款2.4亿元，期限3年。

　　据爱企查，重发展背后的二股东重庆发展投资有限公司是经重庆市人民政府批准组建的国有独资公司，由市财政局代表市政府履行出资人职责，公司注册资本100亿元。重发展旗下还设有重庆民营企业纾困股权投资基金合伙企业。

不难看出，金科已经通过积极沟通、协调争取到了重庆市政府的支持。

拉金科一把，对于稳定城市的就业、税收、住房都有重要意义。

　　事实上，重庆市政府也有充足的理由帮金科走出困境。金科本就自重庆起家，是重庆企业100强第一，地产业务已累计在重庆开发项目近200个，全集团近三年累计纳税约400亿元。

　　值得一提的是，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平等人撰写的报告指出，下半年房地产市场表现将好于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反弹。年内重点城市“金九银十”可期。

　　“政策暖风频吹，行业曙光已现。我们相信跑到终点的企业，一定会获得更大的奖励。”早在年中的业绩会上，周达就已经表达出了对金科股份未来发展的信心。

坚定推进“三保一促”后，金科股份已在高质量发展上迈出了坚实的一步，并给自己的未来提供了更多可能性。

你对金科股份有怎样的印象？未来可能会选择成为这里的业主吗？欢迎留言分享。

金科股份(SZ000656)：

　　金科股份：关于召开“19金科03”2022年第二次债券持有人会议的通知 网页链接

金科股份(SZ000656)：

　　《投资者网》向劲静 编辑 胡珊 国内房地产市场持续深度调整的上半年，行业和企业都在震荡中坚韧前行。在行业下行周期中，房企若能做到“保品质、稳交付”，不仅能提振市场信心，还将为带动市场活力提... 网页链接

投资者网：

　　《投资者网》向劲静

　　编辑 胡珊

　　国内房地产市场持续深度调整的上半年，行业和企业都在震荡中坚韧前行。在行业下行周期中，房企若能做到“保品质、稳交付”，不仅能提振市场信心，还将为带动市场活力提供积极动力。

　　作为“美好生活服务商”的金科地产集团股份有限公司(下称“金科股份”，000656.SZ)，曾多次对外界表示，近期将会把“稳生产”、“保交楼”作为企业首要任务。

　　在长期主义发展理念加持下，金科股份以稳健经营实现高质量发展。2022年上半年，金科股份营业收入313.22亿元，结算面积约395万平方米，录得销售金额约417亿元，依然位居行业前列;经营性现金流净额87.3亿元，持续为正。

　　依托“一稳二降三提升”的经营发展策略优势，金科股份整体经营彰显韧性和稳定性。

50%的项目提前交付

　　经历监管持续深化、企业资金链承压、项目停工事件频发后，唯有真正提升交付力，才能保证企业长期高质量发展及行业良性循环。毋庸置疑，“交付力”成为产品力重要一环，也是目前企业公信力的重要指标。

　　上半年，一批房企用实际行动践行“保生产、保交楼”的决心，积极响应“保民生”。金科股份就是其中一员，用行动践行房企的社会责任。

　　今年上半年，金科股份实现高品质交付，有一半项目提前交付，如重庆云阳金科集美天宸、合肥美科公馆、宜都交投金科府等项目更是实现了提前超过90天交付业主。可以称得上交付数据亮眼，交付进度喜人。

　　金科2022年上半年交付成绩

　　具体来看，截至今年上半年，金科股份共交付98个项目，118个交付批次，面积达626万方;其中住宅交付总套数3万余户，遍布全国47个城市;并且有49个项目，56个交付批次进行了提前交付，占据交付总量的一半。

　　实际上，在这份亮眼成绩单背后，是金科股份成熟的交付管控体系，通过“9631”四个交付管控节点，以严谨的工序保证美好的产品规划顺利落地。在客户服务体系基础之上，沉淀形成《心悦交付白皮书》，把交付从一次性的被动服务，升级为交付过程前、中、后三个时期，共计123项标准化服务动作、21项增量式服务，为业主创造更多有温度的服务与体验。

　　高品质交付是兑现美好生活的前提条件，而更能体现企业深厚内力的，是交付后的悉心运营。在这方面，金科股份一直坚持探索产品力和服务力的有效衔接与叠加，始终致力为业主提供更具温度的美好生活，而这，正是金科股份成为行业优等生的核心竞争力。

轻资产扩张稳中有进

　　金科股份在轻资产上的布局和扩张稳中有进，不断发力。上半年，金科服务营业收入25.65亿元，与上年同期基本持平;净利润3.72亿元。合约管理面积达到3.74亿平方米，独立第三方占比约为71%;在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，独立发展能力持续增强。

　　金科商业项目持续拓展，报告期内在管项目近百个，在管面积约348万平方米;签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产;新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个。

　　同时，金科产业运营能力也是全国领先，获评2022中国产业园区运营优秀企业。截至6月底，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。

　　另据数据显示，上半年，金科股份代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。今年6月，位于上海的代建项目康桥开盘当日劲销33亿元，去化率达90%。

　　金科早在2017年就涉足代建业务，依托强大的价值创造能力与运营管控体系，不断将代建发展壮大。上半年，金科成功落地多个代建项目，包括2月在无锡的首个政府代建项目，5月就金科·湾心公馆项目的管理服务正式达成合作。

　　目前，金科代建业务类型涵盖商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建、咨询服务等，已经形成了"后进先出"独具特色的纾困代建模式，通过联动东方资产、民生信托、渤海银行等多家金融机构，成功盘活上海、广东、重庆、湖南等7个项目，代建业务发展模式日趋成型，有望在未来的经营中持续锁定利润。

　　随着房地产市场进入深度调整，行业逐渐走向一个再平衡的过程。金科股份在“一稳二降三提升”为经营策略下，发力商业、代建、物业服务以及产业运营，积极培育未来企业业绩的第二增长曲线。

公司债务整体可控

　　自2021年起，受疫情和部分房企境外债务违约影响，境外融资基本停滞，境内融资也不断收紧，加之行业整体销售不佳，房企的融资变得异常艰难。

　　继去年主动降低投资力度后，2022年上半年金科股份依旧着力降低杠杆水平。

　　数据显示，2021年末，金科股份有息负债由2020年末的976.64亿元下降至806.10亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。今年上半年，金科股份有息负债再次下降至673.68亿元，压降规模约132亿元，降债成果显著。

　　“与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。” 金科股份在半年报中表示。

　　与此同时，基于自身的财务结构，金科股份根据资金及债务到期情况，上半年完成了对“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS的展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

　　针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科股份表示将压实偿债主体责任，与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

　　此外，金科股份还成立专项工作小组，积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作;并积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持。

　　8月24日，金科股份发布公告称，全资子公司重庆渝驰科获得重庆发展产业有限公司借款2.4亿元，期限3年。

　　通过股权穿透的信息可知，重庆发展产业有限公司是经过重庆市人民政府批准组建的国有独资公司，由市财政局代表市政府履行出资人职责。其旗下控股的企业，包括重庆民营企业纾困股权投资基金合伙企业，以及重庆渝擎科商业管理合伙企业。

　　而重庆渝擎科商业管理合伙企业，则是金科股份以35%股权作为实物出资，与重庆发展产业有限公司共同成立的公司。

　　这便意味着，金科股份获得地方国资纾困已有明显进展。(思维财经出品)■

般若刀：

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　　风华高科(SZ000636) 没多大变化

　　美年健康(SZ002044) 仓位稳定，继续磨底当中

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　　对了，金科股份两进两出已经亏了1万多，下周还准备建仓。

　　大胆的预言：

　　一轮波澜壮阔的牛市在孕育当中，希望大家都能看的远一些。喜马拉雅8848才是我们的目标，以此前进，上下坡皆无所畏惧!!#牛市来了#

楼市经纬：

　　今年中期业绩会上，高管们都在释放统一信号：房地产市场已经筑底，恢复是一个缓慢的过程，房地产仍是一个10万亿的市场，常做常有、常做常新。

　　面对行业“压力测试”，守住自身安全底线，稳固“基本盘”，做好本质工作，或许才是穿越风暴的基本。今年上半年，金科股份(000656.SZ)“稳”字当头，致力于保交楼、保生产、保稳定、促转型升级，通过压减债务规模、开展存量债务管理、抢抓销售回款等措施，护航公司经营。

　　半年报显示，金科股份2022年上半年实现营业收入313.22亿元，录得销售金额约417亿元，整体实现销售回款536亿元，回款率超100%承受住了行业压力。

　　值得一提的是，上半年金科股份的经营活动产生的现金流量净额为87.30亿元，同比增长247.20%，持续为正。相对于净利润而言，经营活动现金流量更能反映企业真实的经营成果，上半年金科股份此项数据指数型的增长，表明企业稳健经营所释放的效能，体现了抵御流动性风险的能力。

　　根据克而瑞数据统计，金科股份半年度销售金额及面积持续位列行业前列。其中，销售金额位列行业TOP19，销售操盘面积位列行业TOP11，保持既有水准。今年3月，金科股份位列“2022中国房地产百强企业”榜单第16位，这也是金科股份自2005年以来连续18年位列百强。

　　当健康度取代规模成为衡量房企发展的标尺，财务安全成为房企“活下去”及规模扩围的前提。既有企业的前车之鉴是，资金流动性可以瞬间窒息，一切发展的基础让位于降负债、去库存、保现金。

　　2022年上半年，金科股份持续优化债务总量，降低融资成本，优化债务结构，加固财务“安全垫”。

　　报告期内，虽然融资环境持续趋严，但是金科股份持续压降有息负债规模。数据显示，金科股份有息债务规模由上年末的 806.10 亿元下降至 673.68 亿元，压降规模约 132 亿元。

　　在存量债务管理方面，金科股份针对到期融资，通过财务安全的疏导“区分项目风险与房企风险，不盲目抽贷、断贷、压贷、不搞一刀切”，与各合作金融机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资。

　　另一方面，金科股份还协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。据了解，金科股份上半年债券展期获多方支持，且整体展期数量、展期规模在行业内相对较少。

　　截至报告出具日，金科股份已完成公司债券“19 金科 03”、“20 金科 03”、超短期融资券“21 金科地产 SCP003”、中期票据“20 金科地产 MTN001”、“20 金科地产 MTN002”和应收账款 ABS 展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作;针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，公司积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

　　除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，金科股份成功发行“22 金科 01”公司债券，募集规模为 15 亿元，反映了资本市场对金科发展的信心。

　　积极挖掘可融资渠道之外，金科股份也在向管理要效益，在运营上注重提质增效，深度挖潜缓解流动性压力，实施强有力的现金流管控机制，进一步完善资产管理体系，实现自身“造血”。

　　为确保现金流安全，金科股份继续抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量。围绕“有回款的销售”，持续优化营销方案，坚定不移去库存，公司及所投资的公司实现销售金额约 417 亿元，另代建项目实现销售金额超 41 亿元。

　　此外，金科股份也在积极谋划引进战略投资，通过“外援”方式，缓解自身困局。

　　报告期内，金科股份成立专项工作小组，积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作;积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

　　持续频发的新冠疫情、行业政策调控及房企流动性危机，让多地楼市“烂尾潮”“停贷潮”此起彼伏。购房者信心受损，市场需求持续低迷。

　　业内人士的观点，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中前两者已经实现，稳预期面临较大挑战。多部门联合发文“保交楼”的意图便是，让企业以“保交付”重塑市场信任。

　　作为“美好生活服务商”，金科曾多次对外表示，把“稳生产”“保交楼”作为首要任务。在长期主义发展理念加持下，金科不仅以稳健经营实现高质量发展，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付，在高品质交付方面表现亮眼。

　　半年报显示，今年上半年金科交付项目98个，总交付批次118，总交付体量达到626万平米;其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市。另外，提前交付项目达49个，一半项目实现了提前交付。

　　此外，金科股份也在保证在建项目、未建项目的工程进度。截至报告期末，金科股份及所投资的公司在建项目约 370 个，全年新开工面积约 115 万平方米，在建面积约 5,479 万平方米，竣工面积约 464 万平方米。

　　金科股份所认同的逻辑是，交付只是基础，品质交付才是房企的立根之本，高品质交付更能体现企业深厚内力。在房企保证财务安全之下，实现更好发展的基础是，回归本质，立足长期主义，实现产品力的价值再造。

　　据了解，早在2020年，金科便提出了“高质量发展”战略，在产品打造、客户服务、企业管理上下硬功夫，坚持以客户为中心、客户价值创造为导向，坚持工匠精神持续为客户打造好产品、好服务，坚持做好长期主义者。

　　时值行业“寒冬”，金科股份依旧将交付周期拆解为交付前、交付中、交付后的三大部分，利用123项标准化服务动作，打造了“9631”四个交付管控节点，保证从交付前至交付后，业主的体验和感知。

　　在交付前9个月、6个月、3个月，金科会从建筑、地库、项目周边、景观园林、大堂门厅、物业中心用房等诸多维度进行多次勘验，保证项目品质。同时，提前1个月，金科还会组织“业主开放日”活动，让购房者充分了解工程进度，达到“督战”的目的。

　　此外，在交付现场，金科严格执行标准化服务，采用多对一模式服务业主，把交房变成交心的过程，夯实产品服务力。

　　更为重要的是，当房地产从开发时代转为运营管理时代，金科股份能够及时转变发展思路，让交付成为服务的开始。

　　自2017年开始，金科每年都会投入大量人力和资金在全国已交付小区开展“美好家园计划”。六年里，金科从“社区冻龄”、“安全守护”、“爱邻服务”三大方面对全国社区进行维护、翻新、升级，优化和提升家园环境品质。

　　交付后的悉心运营让金科一直坚持探索产品力和服务力的有效衔接与叠加，成就了产品生命周期的延续性，以长期主义赢得客户的口碑。

　　如果说，保证安全、重塑市场信心是穿越周期实现抗风险的前提，那么探索更深层次的“盈利机器”才是企业对抗一切的基础，这能为企业提供源源不断现金流输送，保持企业生命的延续。

　　2020年，金科正式对外发布“四位一体、生态协同”高质量发展战略，精耕地产主业的同时，不断加大轻资产业务的拓展和落地，目前已经初具规模，成为新的利润增长点，走在了行业前列。

　　其中，金科代建业务发展模式日趋成型，其产业及商业在轻资产方面实现突围。报告期内，公司代建项目实现销售金额超 41 亿元，新增代建储备建筑面积约 82 万平方米，代建储备建筑面积约 681 万平方米，代建储备货值约 538 亿元。

　　事实上，近年来，代建行业千亿市场正在扩容，代建业务发展迅猛，营业收入增长迅速，但整体规模尚低，具有较大发展空间。同时，代建业务经营净利润率远高于传统地产业务，其高盈利能力随着行业的未来发展也极为可期，金科股份也实现了“分羹”。

　　2017年金科涉足代建业务，通过敏锐洞察行业发展趋势，整合公司内外部社会资源，结合20余年民生地产开发经验，依托强大的价值创造能力与运营管控体系，不断将代建发展壮大。

　　今年6月，上海康桥代建项目仍实现开盘当日劲销33亿元，去化率达90%。这一优异成绩的背后，是金科代建操盘能力的又一次展示。

　　2021年，基于对行业的洞察及公司实际情况，金科提出了“一稳二降三提升”的经营发展策略，从追求增速向稳健发展转变。而代建业务专注于产品力、服务力提升，具备负债低、盈利高的特征，这样的轻资产运营模式与公司“降低负债”“提升盈利能力”的策略不谋而合。

　　半年报显示，截至目前，金科代建业务累计签约项目近30个，代建管理储备建筑规模681万平，储备货值538亿元。业务重点布局华东及大湾区等经济活跃地区，其中，上海、南京、深圳、惠州等一二线城市项目占比高达52%，整体业务已进驻全国17个省(市)21座城市。

　　金科联动上海东兴(东方资产)、民生信托、渤海银行等多家金融机构，介入企业债务重组工作，提供纾困资金并输出品牌代建，已成功盘活上海、广东、重庆、湖南7个项目。例如，金科代建接受政府委托，承接了南京鼓楼项目，签约仅半年即实现了土地手续完善及售楼部展示区开放，预计为委托方带来销售货值超50亿。

　　此外，金科也在通过智慧服务、商业、产业多渠道打造自身发展新路径。

　　根据报告，金科服务上半年实现营收25.65亿元，净利润3.72亿元;合约管理面积达到3.74亿平方米;在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%，独立发展能力强劲。

　　在商业运营方面，截至报告期末，金科商业在管项目近百个，在管面积约 348 万平方米;报告期内，“地产+商业”轻资产发展模式初见成效，签约逾 10 个项目，合同收入近 3 亿元，部分项目由重资产转为轻资产，积极拓展新合作伙伴，新签约行业资源 20 余个，新签约商业品牌上百个。

　　在产业运营方面，截至报告期末，金科产业已布局 22 个城市，累计开发和管理园区 28 个，面积超过 1300 万方，入园的战略合作伙伴超过 3 千家，入园企业年产值超过 2 千亿元。

　　多维业务布局能够有效防范风险，而投拓地点的精准研判可以为企业的发展提供精准的角力。

　　据了解，在投资方面，金科股份围绕三圈一带，聚焦八大城市群，坚持“二三线城市为主、一四线城市为辅”的投资策略，着力提升非招拍挂拿地能力，加强地产+、收并购、城市更新、一二级联动等拿地能力构建和项目获取力度，系统提升投资综合竞争力。

　　在这场出清战中，坚守财务安全、保持稳定基本盘是企业立足的根本，金科股份凭借自身独有的财务、品质交付夯实了投资者及购房者的信心，而在盈利点的重新挖掘也让它有了新的生命力。

7X24快讯：

　　【港股房地产及物业管理板块午后持续走低 碧桂园服务跌超10%】港股房地产及物业管理板块午后持续走低，鑫苑服务今日复牌后现跌近60%，碧桂园服务跌超10%，富力地产、合景悠活跌超9%，合景泰富集团、新城发展跌超6%，碧桂园、世茂服务、融创服务跌超5%，华润置地跌超4%。

沐沐大地城树我：

　　去杠杆，降有息负债，别犹豫，早晚需要降下来，谁先降下来，谁活。

　　荣盛发展(SZ002146)

　　中南建设(SZ000961)

　　金科股份(SZ000656)

金科股份(SZ000656)：

　　7月28日，中央政治局指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 这是“保交楼”首次被写入政治局会议文件，意味着“保交楼、保民生、保稳定... 网页链接

李捌仟：

　　金科股份(SZ000656) 房地产ETF(SH512200)

　　做标衡阳，遍地高楼平地起，貌似价格不贵。

中指研究院：

　　8月30日，金科股份发布2022年半年度报告。上半年，面对复杂严峻的外部环境，金科主动顺应变化，统筹生产经营与风险防控，稳定公司经营大盘，促销售、保交付，积极化解风险，持续向外释放信心。

房地产企业

　　更多研究，“”获取 网页链接

坚持经营良性循环，力保回款不断流

　　2022 年上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩呈现负增长。全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%;商品房销售额6.61万亿元，同比下降28.9%。其中，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%。销售额破千亿房企9家，较去年同期(19家)减少10家;百亿房企85家，较去年同期(132家)减少47家。房地产调控政策宽松力度不断加大，但效果不及预期，市场恢复缓慢，商品房销售规模同比大幅下降，房地产行业流动性困境未得到缓解。行业销售规模大幅缩减，在逆境中求生存成为当前房企最主要的任务。

　　金科股份主动顺应市场变化，坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，以推动公司生产经营良性循环为主线，统筹生产经营与风险防控，努力推进“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”工作。报告期内，公司坚持多措并举，销售质量稳步提升。围绕“有回款的销售”，持续优化营销方案，坚定不移去库存。上半年实现结算面积约395万平方米，营业收入313.22亿元，录得销售金额约417亿元，重庆、四川、苏州、佛山、郑州等多地的销售位居当地市场前列。公司克服多重困难，力保销售回款不断流，借此全力推进公司逐步实现良性循环。

交付力有质有量提升当前市场信心，合理布局保证未来持续性经营

　　当“保交付”作为重要议题被反复提及的时候，越来越多的房企开启了“交付力”比拼，纷纷用数字说话，交出上半年“交付”答卷。但是，交付只是第一步，品质交付才是实力。

　　2022年上半年，金科将“保交楼”作为经营原则，坚持做到有质量的交付，强化施工管理，制定差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付。公司上半年实现交付118批次，总交付体量达到626万平米，住宅交付总套数超30000户。其中，有49个项目实现提前交付，用“跑赢时间”的行动提前交付一半项目。截至6月30日，公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。稳定的交付力成为金科经营大盘及现金流的基石。

　　公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略，其中重庆地区土储面积占比32.63%，其他西南地区占比14.28%，合计占比近半。深耕区域城市能级较高，具有较强的发展潜力，为公司未来持续经营奠定基础。

图：金科股份土储面积区域占比

　　数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

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时间换空间减轻存量债务压力，积极解困获得政府支持

　　2022年上半年，房地产行业非银融资同比下降56.5%，其中信用债发行规模下降24.2%，海外债大幅下降91.1%，信托下降79.6%，ABS下降41.1%。受房企违约事件频发、市场信心不足影响，行业融资能力大幅受挫。

图：2021-2022半年融资结构

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　　尽管受市场下行的影响，融资能力受限，但金科未坐以待毙，而是主动出击，积极与金融机构沟通，以时间换空间，缓解再融资压力。针对报告期内到期的金融机构融资，公司与各合作机构一方面积极争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。针对报告期内到期的公开债券类融资，截至报告出具日，公司已经完成多笔债券的展期工作，并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作;针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，公司将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。

　　除此之外，公司成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作;积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

债务规模持续下降，现金流管理确保资金安全

　　公司在进行存量债务管理的同时，主动调整财务结构，压缩债务规模，系统化开展现金流管理工作。公司有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10 亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元。除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，报告期内公司成功发行“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。

　　现金流方面，公司坚持“资金一盘棋”，按照“以收定支、先收后支、收大于支”的原则强化资金计划管控，提高经营性现金回款质量，开展体系化的现金流管理工作确保资金安全。2022年上半年，公司实现销售金额约417亿元，代建项目显示销售金额超41亿元;实现销售回款536亿元，回款率超100%。实现经营性现金流净额87.30亿元，且持续为正。

四位一体拓展多元赛道，轻资产业务初具规模

　　公司积极拓展房地产行业多元业务，编织多元经营条线，增强经营性现金流来源的稳定性。公司早在2020年便提出依托“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，精耕地产主业的同时，不断加大轻资产业务的拓展和落地，目前已经初具规模，成为新的利润增长点，走在了行业前列。

　　代建业务方面，公司充分利用早期入局的优势，加速抢占赛道。报告期内代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备约82万平方米，总储备规模约681万平方米，货值达538亿元。

　　公司代建业务种类多样，涵盖商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建、咨询服务等，已经形成了“后进先出”独具特色的纾困代建模式，通过联动东方资产、民生信托、渤海银行等多家金融机构，成功盘活上海、广东、重庆、湖南等7个项目，代建业务发展模式日趋成型。

　　物业服务方面，金科服务上半年实现营收25.65亿元，净利润3.72亿元，扣除地产关联毛利等影响后的可持续核心利润增长超20%;合约管理面积达到3.74亿平方米;在管面积达到2.51亿平方米，在西南综合物业服务商排名中始终位列前茅。

　　商业地产方面，公司在报告期内签约四川营山华邦“时代天荟”、重庆数字大厦等逾10个项目，合同收入近3亿元;新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个;业务覆盖“企划品牌服务、商业综合体、产业园区及城市更新项目”等领域。截至6月底，金科商业在管项目近百个，在管面积达348万平方米。

　　产业地产方面，公司已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元，成为金科轻资产业务版图上的关键一环。

结语

　　金科股份多措并举促销售、保交付;积极开展存量债务管理，引入多方资本支持;现金管理体系化，持续加强公司流动性;“四位一体”开展轻资产多元业务，打造多条线经营业务收入渠道。

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