2022-09-10今日SH600048股票最新净值和交易情况

退市有财子：

　　一千粉了 今天回答问题全免费，回归下初心。

　　如果太多就不长篇大论了，带个股题材会看仔细点

　　准备复盘。

退市有财子：

　　回复@浮生psm: 保利发展是地产绝对灵魂，价投最后的遮羞布。如果这个新高那真的有意思的//@浮生psm:回复@浮生psm:光伏锂电毕竟景气度摆在这边，资金参与度深回调过后，还是有资金参与的，比如板块回调却还是新高的个股，后续肯定是分化的状态，有业绩增速支撑的才能走的更远

　　电力运营商板块其实也是不错的，华能 华电 内蒙形态都是不错的

中信证券昆明翠湖路：

　　提醒一下别去接房地产最后一棒

　　把100元购房优惠劵当成利好来炒作，真的有够搞笑

　　中交地产(SZ000736)

　　爱旭股份(SH600732)

　　保利发展(SH600048)

价值趋势滚雪球：

　　保利发展(SH600048)房价下跌为什么会静悄悄的?

　　第一：现在的房价是加杠杆涨起来的，加了杠杆后涨起来快但是跌起来更快，这个大家可以参考2015年的股市，上证指数从2014年6月2048点涨到2015年6月5178点用了一年的时间，从5178点跌到2850点子用了三个月时间，这次上涨和下跌都是杠杆引起，跌幅非常快。实际房价跌起来不会是大家想象的平滑的下跌，因为从2015年开始购房的大多都是加杠杆的，这样跌起来会因为杠杆助跌，下跌很快。

　　第二：很多人亏钱了或者被套住了一般不会给自己身边人大肆宣传，只有赚钱了或者资产升值了才会给身边人炫耀，这个就是人性。就像炒股的一样亏钱的时候都说做长线，都不说自己水平差自己错了被套牢了。房子一样，拥有多套住房的都是想着卖了房子发财的，当价格下跌后发现无法售出就开始说自己是刚需。房价下跌后他们是不会到处宣传的，所以都是静悄悄的。

　　第三：新闻一般都是发生过的事情，当我们看到一些新闻开始说哪里房价下跌多少多少的时候，实际那里的房价已经跌过了，跌过了才会报道。

研投社：

　　内容来自《投资中最简单的事》邱国鹭著

　　万科A(SZ000002) 金地集团(SH600383) 保利发展(SH600048)

飞屋小男孩：

　　万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048) 过去几年，地产有过几次行情，一般持续两周左右，这次已经启动一个月，难道会和以往不同?我不太信

指数基金：

　　#老司基硬核测评#工银战略转型股票(F000991)

　　做好价值投资，分享公司成长，是投资的正道。在价值投资中有可能判断正确，有可能判断错误，尤其是在煎熬中，不知道是正确还是错误。这就需要有足够的深度认知，并且适度分散持有。

　　今年有的基金经理耐不住了，检讨要做趋势投资。虽然趋势投资固然有享受上涨、回避下跌的好处，但是容易追涨杀跌、两边挨打，所以经常检讨，有时候是没有用的，反而是负作用。总是变换方法，反而不如坚持能力范围。除非有埋伏趋势的能力，同样，在趋势没有来的时候，也要经受煎熬。

　　从大的趋势、大的方向上，做价值投资、趋势投资、长期持有，也许是并不矛盾的。比如去年如果能够深度理解中概互联行业的趋势，就会回避。而今年就会抄底，趋势向上，长期持有。当然一个人有一个人的理解方法，也许趋势可能不会向上，但是价格已经比去年低很多了。

　　当又烂又傻的板块，不是单只公司，是指板块，被市场抛弃的时候，被市场排斥的时候，可能会超出预期的低迷，业绩一旦好转，这个板块就会取得超额收益。

　　工银战略转型股票基金的杜洋经理的超额收益，很多来自这里。 工银战略转型股票基金是2015年2月16日成立的，杜洋经理一直管理着这只基金。成立以来基金净值是最初的4倍。

　　按照自然年度，2016年、2017年2018年、2019年、2020年、2021年、2022年至9月9日的年内收益，工银战略转型基金的业绩是-2.08%、26.34%、-22.69%、54.05%、107.00%、27.46%、3.01%，都是跑赢了同类基金业绩。

　　我们回顾下历年的持仓，看看杜洋经理是怎么样穿越牛熊周期的。2015年上半年建仓，以小盘类型为主。到了2015年下半年，小盘类型泡沫破裂下跌，第三季度基金持仓部分换成了金融地产这类大盘类型了。权益类型仓位也由九成多降至八成多了。到了2015年末，行业分散，大中小盘类型都持有，权益类型仓位也升至九成以上了。

　　2016年以消费金融为主，到了年末基本上是以金融为主，权益类型仓位维持在了八九成。2017年能源、金融、消费、医药为主，并且长期持有了林洋能源、阳光电源，为以后的业绩打下了基础。2018年持仓以能源化工、生物医药、军工、电子、计算机、商业贸易等行业为主，行业分散，权益类型仓位九成左右，整体组合下跌却不多，跑赢了沪深市场同类基金平均收益。所以不仅有贝塔因子即跑道的贡献收益，还有阿尔法因子即深度价值投资的贡献收益。

　　2019年仍然是行业分散，以中小盘类型为主。2020年的前三个季度依然以中小盘类型为主，到了第四季度又换成了以金融地产行业为主，像基金换了位新的基金经理一样。

　　这种切换是需要勇气的，有暂时接受低迷的勇气，也有做好如果换错如何纠错的准备。这种以金融地产为主的持仓贯穿了2021年。虽然能源行业又起来了，再次跑赢了金融地产，但是基金业绩也是很好，依然取得了正收益。同期金融地产指数下跌，基金又是阿尔法挖掘带来的超额收益。

　　至2022年中报，基金依然维持着金融地产为主的组合，前十重仓中像中国建筑、兴业银行、光大银行、南京银行都持有了将近两年了，保利地产、金地集团等至少进入前十重仓一年和将近一年了，这些都为组合贡献了很好的收益。

　　价值投资、趋势投资、长期持有，总之不愧都是战略持有。杜洋经理坚信依靠八成的精力投入两成的行业，赚取超额收益，目前配置大盘价值的基础上，做好均衡配置，长期投资有潜力的上市公司。截至目前，基金的历史持仓表现出来的无论是长期穿越牛熊周期，自上而下和自下而上的结合，聚集专业领域，还是全周期的长度配置，深度分析企业盈利增长的来源带来的超额收益，这种分析深入和理解深入的程度，把握价值、趋势的程度，从历史业绩表现上都是非常好的。深入价值、潜伏趋势、长期持有，战略转型，工银基金杜洋做到了。

　　保利发展(SH600048)金地集团(SH600383)

　　@今日话题 @球友福利 @ETF星推官 @雪球基金 @雪球创作者中心 @雪球活动

7X24快讯：

　　【头部量化私募产生股权纠纷?公司回应：误会已消除】近日，业内人士透露，原会世资产员工侯贵程因股权纠纷，在8月底被解除劳动合同。不过，今日会世资产与侯贵程发布联合公开声明称，误会已经消除，不存在任何争议及纠纷。此事被业内人士知晓源于一张截图。据了解，侯贵程自2020年底以合伙人、总经理身份加入会世资产，彼时公司总规模不到两亿元。其入职会世资产时，与公司签订了股权对赌协议，核心内容是管理规模新增20亿元可获得3%股份，新增40亿元则获得5%股份。(上证报)

ForDreams：

　　了解了量化高频的交易方式，就可以理解为啥去年易主席会质问交易所关于量化交易的问题了。

　　量化与程序化利用专用席位优势，专线直连交易所优势，券商专用快速交易系统直报交易所，券商优先交易通道优势，交易主机放置靠近交易所机房的券商机房地理位置优势，资金优势等，披着金融科技的外衣对散户及一般投资机构降维打击、多维收割，更容易以更隐蔽的方式滋生诱导交易(超高频报撤价)，“抢帽子”，操纵股价，同向交易，优先报价与成交(专用席位与券商专用快速系统)，多个产品间或产品与自营盘间利益输送等。

　　量化及程序化投资机构、券商、交易所形成互惠互利的“互利三角”：量化及程序化投资机构相当于突破牌照界限变相获得“券商”牌照，借用交易所、券商提供的交易通道优势，以管理费、业绩报酬等方式变相获取专用“经纪业务”通道收入;券商通过代销量化及程序化产品的方式将低频交易的客户转化为量化及程序化产品客户，并通过产品量化及程序化高频交易的佣金收入、代销收入、托管收入等方式获得增收;低频交易转高频交易的趋势，交易所的规费收入倍增，并且由于规费的相对固定，交易所成为最大的受益者。

　　现在的量化高频交易违规行为更具隐蔽性。通常头部的私募都上百个甚至是几百个产品账户，全是所谓的人工智能全自动交易，同时会在交易系统或智能学习系统输入各种所谓风控措施【实质是逃避监管与交易所监控指标的参数，姑且叫反指标】，交易违规隐蔽性极强。担心已远超出监管能力范围之外。

　　“互利三角”细思极恐。在此不得不为监管的前瞻性点赞。奇怪的是，易主席发声也很长时间了，两大交易所默契般纹丝不动通策医疗(SH600763)保利发展(SH600048)东方雨虹(SZ002271)

预见十年-星链计划：

　　员工贷款给自己发工资，一时竟有些词穷。

　　京沪高铁(SH601816) 兰州银行(SZ001227) 保利发展(SH600048)

数据-价投：

本文数据分享：

　　【腾讯文档】万科2022年中报数据-雪球路演

以下是9月9日我在雪球路演直播的文字版回顾。

行稳

　　我用了“致远，前行”作为文章的标题。

　　其中“行稳”和“砥砺”是一对意思相反的词：行稳是指已经企稳了，走稳了，而砥砺表示的意思则是还存在不确定性，需要经历磨难，克服困难。

　　应该说，在8月30号晚上万科披露中报之后，雪球上对于万科的评论也分为相反的两派，其中一派认为万科的营收及归母净利增速喜人，表明如管理层所说，万科的业绩已经开始筑底回升，这是一份超出预期的成绩;而另外一派则认为，由于房地产行业预售制的特点，当前的营收及净利主要反映的是其两年前的销售情况，而万科今年上半年的销售明显下滑，同比下降39个百分点，这预示着万科未来两年的业绩将承受更大的压力。

　　这两种观点肯定都有各自的道理，是站在不同的角度上来看问题。

总体而言我认为万科是交出了一份超出预期的中报的。

　　但单就这份中报是否“超出预期”这个问题来说，我的回答是肯定的。因为万科是于8月底披露的中报，而销售大幅下滑的情况在6月底时克而瑞数据就有所披露，以及万科官方7月初也已发布了更权威的前6月销售数据，这个已经作为事实反映在万科年报前的股价走势上，也是年报前万科股价涨幅明显落后于保利等国企的重要原因之一;而万科的营收净利等经营业绩是在中报发布时才最新披露的，比较明显地反映了万科业绩筑底企稳的这样一种趋势，基于此，

一、万科中报印象：三喜一忧

一喜：经营业绩企稳

1.经营业绩-半年

　　22年H1，营业收入为2069.16亿，同比增加23.85%;可以看到，即使在20/21年困难的时候，营收增速经历过明显下滑，但万科也始终保持了营收的正向增速;而在2022年H1则是有明显的触底反弹的趋势。

　　22年H1，归母净利润为122.23亿，同比增加10.64%，环比21年底的-45.75%的增速大幅回升;

　　相对营收来说，万科的归母净利润在21年时陷入了更惨的境地，21年中时下滑11.68%，全年下滑45.75%，让万科管理层陷入了尴尬的境地：虽然早早地提出“活下去”的口号，但实际作得却没有那么出色，拿了一些贵的地导致业绩承压;也导致郁总不得不在业绩会上来诚恳道歉，同时也提出了于22年将筑底回升的论断。

　　而22年中报经营业绩如期回升的最大意义在于让投资者重新对万科管理层开始建立起信心，毕竟未来的销售怎么样，这取决于太多的因素，如政策、购房者信心等等，变量太多不好预测;而房企短期内的业绩则属于是已在锅里的肉，作为管理层来说基本是心里有数的，所以在管理层诚信的基础上，其对于短期业绩的判断我理解是可以作为依据的。

2.经营业绩-单季

　　从单季来看，这种反弹趋势无疑是更加明显的：

　　22年Q2，营业收入为1442.49亿，同比大幅增加37.58%;单季增速于22年Q1的0.65%增速陷入谷底后，于本季大幅跳升;

　　2022年Q2归母净利润为107.94亿，同比增加10.65%;

　　从上图可以看出，从2020年下半年开始，归母净利增速就是一路下滑，从期初的14.94%到21年全年-73.05%的增速达到了谷底;之后于2022年Q1提前反弹跳升至10.58%，而在22年Q2增速则基本继续保持在同一水平;

3.财务指标

　　22年H1，毛利率为20.46%，同比下降10.81%; 毛利率暂时没有出现所希望的企稳回升的情况，仍然是微幅下滑，但基本保持在了20%以上;

　　22年H1，净利率为8.75%，同比下降9.62%;

　　从绝对值来看，相比于21年末的8.41%的净利率，22年H1的净利率为8.75%已经有所回升;但从同比增速来看，仍在下滑之中。

二喜：大概率“活下来”了

　　之所以还加了“大概率”，是因为任何事情都不好完全说死;

　　但是正如郁总在中报业绩会中所说的，未来地产行业至少还是一个十万亿规模的行业，那么必定会有一部分房企会存活下来，而从目前情况来看，万科大概率会在这个存活列表中，因为：

　　1.相对于其他企业，万科之前的利润更为真实，风格更为稳健;

　　2.从中报反映出来的情况来看，万科现在的风格是比以前更“苟”了，这能保证万一在更坏的情况发生时，万科仍有充足的余力可以应对;

1.偿债能力

　　22年H1的货币资金为1410.73亿，仍然十分充裕;

　　有息负债为2802.30亿，同比增加了4.29%，但债务结构有明显改善，短债占比同比明显减少为22.35%，一年内长债占比明显增加为77.65%;

　　其中长债的增加主要来源于万科今年上半年发行的各种公司债及中票，据中报透露：万科上半年分两次完成总额为 29.9 亿元的公司债券发行，最低票面利率为 2.90%(3+2 年期)， 分四次完成总额为 85.1 亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为 2.95%(3 年期)。综合融资成本为4.08% 。

　　而在7 月和 8 月，又完成了总额为 34 亿元的公司债券发行，以及分两次完成总额为 50 亿元的绿色中票发 行，最低票面利率为 2.9%(3 年期)。

　　应该说今年融资金额上是创了新高，同时融资利率上则是创了新低;和其他民营企业的融资形成了冰火两重天般的分化局面;

　　民营房企今年接连爆雷撑不下去的一个主要原因就是融资端被卡死，之前借新债还旧债的途径被卡死了，而同时销售端又大幅下滑回款减少。

　　另一方面来说，作为银行之前的香饽饽，给地产行业的融资还是希望放出去，这也解释了万科这样的稳健房企今年的融资政策：即趁着这个好的时点来调整债务结构，降低融资成本及储备更多的粮草。

　　现金短债比的定义是:货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)，其中短期借款+一年内到期的非流动负债即为房企的短期债务;

　　22年H1的现金短债比为2.25，仍然远大于三道红线中大于1的要求;

2.经营现金流

　　万科的经营现金流仍然稳健：

　　22年H1，经营活动现金流净额为82.88亿，同比增加了22.21%;

　　其中销售商品、提供劳务收到的现金为1615.8亿，同比减少31.62%，反映了期间销售的减少;

　　其中购买商品、接收劳务支付的现金为1139.19亿，同比减少30.23%，反映了期间拿地的减少;

　　拿地的减少是万科保持经营现金流为正且同比增加的最主要原因，也是万科当前变得更“苟”了的例证之一。

　　一般可用“销售商品、提供劳务收到的现金/权益销售额”来估计销售回款率;

　　22年H1的销售回款率为75.05%，“居然”不降反升，同比增加了12.58%;

3.拿地力度

　　2022 H1，万科获取新项目 19 个，权益计容规划建筑面积 213.1 万平方米，同比大幅减少80.65%;权益地价总额约 248.3 亿 元，同比大幅减少71.99%。

　　投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%;

　　上图是根据万科公告整理的万科历年拿地金额、面积的情况。可以看到，截止到8月，万科今年权益拿地金额共341.2亿元，同比仍下降72.82%，下降幅度很大。

　　拿地强度下降的原因要分几方面来看：

　　一是从客观方面来看，今年同比下降较大的原因之一是21年上半年开始，万科的拿地强度明显增大，导致21年的基数较高;21年1月份时拿地金额是同比增加了615.61%之多，而截止到21年8月份时，仍是同比增加94.31%的;排除掉基数过高导致万科今年拿地同比下降较大的因素外，单从拿地金额绝对值的横向比较来看，根据克而瑞公布的新增货值排行，万科相对还是保持了一定的强度，是能够排在前列的;

　　二是从主观方面来看，今年的拿地强度下降是万科的主动为之，是其现在更“苟”的一个印证。如刘肖在中期业绩会所说：“在量入为出，合理仓位基础上还要增加一条，要获得特别好的项目。前期万科一共获取21个项目，总拿地金额452亿元，这些项目无一例外都符合上述投资标准。”所以，这主要体现了万科“守好经营的安全性比追求规模更重要”的原则。

4.利息资本化率

　　万科的报表一向是可以作为业内标杆的，比如说在报表中明确披露了当期的资本化利息及实际利息支出，可以据此来计算利息资本化率;这也是万科管理层优势的一个体现。

　　22年H1时的利息资本化率已经达到了60.89%，相比之前确实有所提升;客观上来说，利息资本化率的提高会相应的减少财务费用，从而增加当期利润。

　　很难说利息资本化率的提高是否是万科管理层有意为之，但是也要看到，即使是提高到当前60.89%的程度，和其他激进民企早已100%的利息资本化率相比，仍然是处于相对稳健的程度。

三喜：多元化稳步增长

猪

　　在万科21年年度业绩会中，郁总谈及万科的多元化业务(经营、服务业务)时，提到有两种心态、两种做法： 一种可以把他当来养：猪养大了卖肉赚钱，按斤来赚钱，也就是说这个业务未来全卖掉，一次性获取利润; 另一种是当儿子来养：万一儿子得了诺贝尔，万一成了科学家，就是按知识来赚钱了，也能够持续地反哺父母，同时也使这个家能够更加兴旺发达; 而不管是在21年的年度报表中，以及是在21年年度业绩会中，明显可以看出提及其多元化业务的内容要比之前更多更详细，体现出万科对于多元化业务儿子们的重视程度逐渐增加。 这一方面来说，是因为作为父母的地产主业目前已人过中年，不再可能像之前那样高速成长，迫切需要儿子们来更快成长接班;另一方面大概也是觉得经过多年的精心培养，儿子们已经可以逐渐开始举行成人礼而独当一面了;

　　万科的多元化业务主要分为下面这四个板块：

1.物业服务

　　在万科多元化业务的儿子中，万物云是当仍不让的老大;

　　在2019~2021这三年，万物云基本保持了30%左右的营收高增速，而2022年H1营收增速进一步增大到38.20%，营收达到143.5亿元; 由于22年中报未披露净利润，所以拿21年的净利润17.14亿来计算一下21年的净利率为7.13%，略低于万科主业目前的净利率水平，但也基本相当了。

　　应该说不管是营收还是净利，目前的万物云都已经具有相当的规模，所以也会是万科多元化业务儿子中第一个举行成人礼的：2022 年 7 月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准，预计9月就会在港股上市。

　　至于说万物云的上市时点问题，在业绩会上也被多次问到，郁总的回答是说：“我们不是卖猪仔，好的价钱卖掉，而是说通过上市获得更多发展空间，所以说不在意短期市场估值。”但是其实我理解这多少还是有些无奈的回答。

　　可以肯定的一定的是，按照当前物业股的估值，之前高峰时憧憬的万物云千亿市值的估值，大概率是要打一个折扣的。

2.商业开发与运营

　　按照营收排序，商业开发与运营是排名第二的; 22年H1商业业务(含非并表项目)营业收入 40.1 亿元，同比增长 10.4%; 商业地产本来是万科可以寄予厚望的业务，2016年时万科收购当时全国第三大商业管理集团印力96.55%股份，应该就是想在这方面能有所为;但到现在6年过去了，印力在万科的报表中还是被列为联营公司，而不是子公司，仍然没有并表，好像总是保持着不清不楚的关系，有点像是个私生子;而同时印力在商业地产中的地位也是停步不前，并没有扛起万科商业的大旗。 但是万科的商业这一块还是有一个值得投资者关注的点，就是万科的投资性房地产的记账方式问题：由于万科是采用成本法对投资性房地产记账，所以多年以来商业地产价格的公允价值提升是并没有计入到万科的资产负债表中，反而每年都要计提折旧;而港股的地产则由于记账方式的不同，采用公允价值方式记账，期间商业地产公允价值的提升是大幅增厚了利润的。这也是投资者常说的万科“藏利润”的一种方式。

3.物流仓储服务

　　排名第三的是万科的物流仓储服务; 22年H1物流业务(含非并表项目)实现营业收入 18.6 亿元，同比增长 39.1%。

　　在物流领域，其实万科已是当仍不让的老大，旗下的普洛斯和万纬物流分别排名中国物流行业的第1和第2，一起占据着全国物流市场超40%的份额。在22年上半年也是继续保持了高速的增长，被认为是万科下一个有望上市的多元化业务;

4.租赁住宅

　　排名最后的是租赁住宅业务; 22年H1租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入 14.8 亿元，同比增长12.3%。

　　万科的租赁住宅业务品牌是泊寓，它是全国最大的集中式长租公寓提供商，业务布局 33 个城市。2022年上半年不可避免地收到疫情影响而导致招租受限，经营成本上涨，但根据万科中报中的说明，通过全员营销、创新自由渠道营销等方式，泊寓的各项业务还是取得了正向增长，且仍取得了12.3%的营收增速;

　　值得一提的是：万科并未在年报中披露过长租公寓业务的具体盈利情况，但在21年年报的未来发展展望中，明确提出了在23年实现成本法下(即扣除折旧摊销后)的会计报表盈利的目标，这应该也预示着经过之前长时间的资本投入，租赁业务也即将进入到收获期;

5.多元化占比

　　对于万科的多元化业务的定位，郁总曾在业绩会上所说：“经营服务类业务，从收入和业务规模来看，从目前来看没法跟开发业务相比较，但假以时日可能收入上无法相比较，但是利润上未来空间更大，如果再把时间放长一点的话，我觉得收入也不一定小到哪里去。”

　　而在2022年H1，以上四项多元化业务营收总额为217亿，已达到总营收的10.49%，相比于21年末时占比(8.33%)进一步提升; 且多元化增速在可以预期的未来仍将会是高于主业的，所以，万科的多元化的后续的发展，也绝对是值得投资者们所重点持续跟踪关注的一块。

一忧：销售下滑，未来业绩承压

　　虽说看起来喜的有三项，忧的只有一项;但喜的三项都是基本和万科企业本身相关的，而忧的这一项则更多是整个行业所共同面临的局面，其未来走向相对来说受更多因素影响，更加不好预测，所以在万科的中期业绩会中，管理层对于整个行业的未来走向也是提及甚少。

1.销售情况

1）截止到中报

　　2022年H1，万科销售金额为2,152.9 亿元，同比下降了39.3%;

　　当然，房企的销售下滑在2022年H1是行业的普遍性问题，而不是个别房企的问题; 根据国家统计局的数据，2022年1-6月的商品房销售额为66072亿，同比下降了28.9%;这个同比大幅下滑一方面有21年上半年仍保持高增长而基数较高的问题，同时也肯定有受疫情、经济下行等多方面因素影响的原因在。

　　21年全年的销售额为181929.95亿，如果是全年保持28.9%的同比降幅的话，那么22年全年的销售额预计将在13万亿左右;

　　而实际上，从8月起，一方面基于21年下半年的低基数，另一方面基于国家的各种救市政策开始慢慢见到一些成效，同比下滑的幅度已出现开始收窄的趋势，同时各种类型的房企之间已经开始出现比较明显的分化。

2）截止到8月

　　从万科官方公告发布的销售额数据来看，2022年8月，万科销售额为309.6亿，同比降幅大幅收窄至-16.39%;销售面积为202.6亿方，同比降幅大幅收窄至-7.66%;已经出现较为明显的降幅收窄的趋势。

2.集中化：还需更多时日？

　　一般认为在房企优化整合过程中，头部房企的销售份额占比会有所提升，享受集中化红利。 图中的万科份额是用万科官方公布的权益销售额去除以国家统计局同期的房企销售总额，因为两者的统计口径并不完全一致，所以得到的所占份额的绝对数值可能并不完全准确，但横向来看万科所占份额的变化趋势还是可以的。

　　可以看到，万科所占份额不是上升，反而是下降了，从高点时的4.06%，下降到了22年H1时的3.26%，说明近期万科销售额的下滑速度是高于房企销售额平均下滑速度的。 对于万科来说，暂时未见到有集中化的趋势，还需更多时日来持续观察。

3.已售未结下滑

　　2022年H1万科的已售未结合同金额合计约6672.7 亿元，同比减少14.66%;销售下滑叠加上营收增长，那么已售未结的金额下降也是意料之中的事情，但好在即使下滑，目前的蓄水也仍算充足。

二、15家头部房企数据比较-关键词：分化

　　房企在8月的销售数据已经出现了明显的分化，而这个分化其实不光体现在销售上，而是同时也体现在22年中报的营收、净利等各项经营业绩指标上。

1.克而瑞数据-8月

　　上表是15家头部房企8月份的克而瑞销售数据，按照同比2021增速逆序排列。

　　这15家中有5家国企，3家国资控股企业，以及7家民企;而在8月的克而瑞销售数据中，可以看到及其明显的分化，从招商蛇口往下到保利发展的前8位，或者是实现了同比正增长，或者是同比降幅大幅收窄，其中除了龙湖这一家民企外，其他都是国企或国资;

　　而从碧桂园往下的剩余房企，则都是继续保持了巨额的同比降幅，继续处在水深火热之中，其中除了绿地控股是国资外，其他都是民企。

2.营业收入

　　再看这些房企22年H1的其他经营数据的比较，当然其中融创和恒大两家由于已经到了发不出来中报的地步，已被自动排除出竞争列表。

　　从营收增速来看，也是出现了明显的分化情况，排在前面的基本都是央企和国资，民企基本都排在后面，其中例外的还是龙湖集团，虽然是民企，但营收增速高达56.4%，高居第一。而万科的营收增速为23.82%,排在前列;

3.归母净利润

　　归母净利增速也是类似的分化情况，同时这次万科的归母净利润增速为10.64%，位居第一;

4.毛利率

　　毛利率，也是同样的分化趋势，央企及国资排名在前，民企排名在后;这里出现的例外是世茂股份，作为民企毛利率有25.75%，排名第二;而万科毛利率20.46%，处于中下游水平。

5.净利率

　　净利率的分化趋势基本相同，其中万科净利率为8.75%，排名位于中列。

　　看了以上这些数据，基本我们可以得出结论，在房地产行业整体下行的趋势中，在房企中还是出现了非常明显的分化的趋势的：央企及国资凭借着较低的融资成本，较强的拿地能力，较高的信用等级，更快地迎来了销售的反转甚至是回升，抢占了原来民企的部分蛋糕;而民企整体而言还是继续在水深火热之中苦苦挣扎。

三、房企分化中万科的机会

1.苟：等待击球

　　为什么用“苟”，因为我觉得目前万科现在在某些方面的保守程度已经是不能用“稳”来形容，而只能用“苟”。比如说，明明账上躺着在房企中几乎是最高的1400亿现金，明明今年发了那么多的低息的债，明明利润含金量在房企中相对是最高的，但是今年在拿地上，及其他资金运用上却是极其保守的;

　　而这样带来的结果就是：

　　一方面保证自己在万一出现更坏情况的时候可以活得更久;

　　另一方面在出现机会的时候，比如有更好的拿地机会，有更低价进行收并购的机会的时候能够有充足的弹药;万科现在的“苟”应该就是在等待着更好机会的出现;

2.管理层红利

　　这一点上现在可能存在越来越多的争议了，毕竟从21年的成绩来说，管理层是叫做看到了“活下去”的危机却没有处理好危机，多次让人失望了的。

　　但是，从21年业绩会上郁总诚恳的道歉开始，不管是22年一季报还是刚出的中报中，万科的业绩是如期企稳回升了的;同时，不管是21年末的高比例分红，还是在股价破净时的回购，或是近期万科高管的多次增持，还是让人看到了万科管理层的诚意和诚信的。

3.轻装上阵

　　万科去年下半年开始业绩明显下滑，特别是到21年年报时计提了大额的存货减值，导致归母净利下滑明显。按照祝九胜在21年报业绩会上所说，算是冲了一个凉，这也导致21年下半年的基数较低，万科在22年下半年可以轻装上阵，有望获得更高的同比增速了;

【数据整理分析不易，欢迎评论点赞关注】

　　地产相关文章：

　　回首过去-招保万金PK(二)

　　回首过去-招保万金PK(一)

　　4月房地产政策简评

　　万科养猪那些事

　　万科多元化业务的儿子们

　　万科及其他主要房企少数股东ROE比较

　　万物云与其他上市物业公司数据比较

　　冰火两重天-浅谈地产债的票面利率选择权及回售

　　分享-克而瑞销售排行榜主要房企历年数据

　　从发债利率看地产融资结构性放松

　　万科A(SZ000002)万科企业(02202) 保利发展(SH600048)

　　@今日话题 @雪球创作者中心 @投资炼金季

　　#2022年中投资炼金季# #雪球星计划# #投资炼金季#

爱撸铁的程序猿：

　　8月社融增量为2.43万亿，还没看数据结构，

　　看过细分项再聊，其它见图。

　　观点：央行货币最宽松的时刻可能要结束了，但是，商业银行的信贷投放的拐点大概要来了。

　　@银行ETF @今日话题

　　上证指数(SH000001) 保利发展(SH600048) 招商银行(SH600036)

爱撸铁的程序猿：

　　回复@一冬瓜: 我能理解你想表达的意思，你的话道理上算对，逻辑上有点瑕疵。我的解释偏理论。

　　1、“必须要有池子来装，否则杠杆率会更高”。

　　央行放水最终会推升杠杆率，但央行放水不会直接推升杠杆率，因为宏观杠杆率统计的是非金融部门，所以有效信贷才会推升杠杆率。也就是说，“如果没有池子来装水，杠杆率也就不会更高”。

　　2、搞基建，主要是今年的投资主体没法指望企业，只能财政来花钱，预期目标是用财政的钱作为项目资本金，来撬动民间资金。

　　3、房地产，一个10万亿的行业，得稳。其他行业无论前景多么美好，暂时充当不了第一大蓄水池。所以，房地产是稳预期稳经济的关键，也是老百姓最关心的事，涉及到信心这种哲学的东西。最后一句是瞎说的，哈哈。

　　我今天说的人民币贷款拐点，社融结构拐点，指的是有效信贷，而不是银行互相搞一搞票据。至少今天出来的数据，看起来顺眼多了，真实有效得再等9月份数据出来验证，股市会提前反应。

　　上证指数(SH000001) 保利发展(SH600048) 兴业银行(SH601166)//@一冬瓜:回复@爱撸铁的程序猿:现在央行放了这么多M2出来，必须要有池子来装，否则杠杆率会更高，所以短期必须拉高基建和房地产开来带动社融了吗

来电和断电：

　　万科A(SZ000002)保利发展(SH600048)金地集团(SH600383)

　　经济日报：农民参缴公积金意义不容小觑

laoying1256：

　　新城控股(SH601155)不吹票的小散不是合格的。

　　1.其它地产股东希望使劲加杠杆如华发股份，滨江集团和保利…。但新城的小散确是希望新城住开缩表50%，在千亿(8-1000亿)规模就足够了。

　　2.新城住开缩表后，有息负债规模大概在300-400亿规模。融资成本应该降到3-4%，规模和成本的双降会使融资成本大降，从目前50亿/年的融资成本下降到10-15亿，下降幅度达到70%。(年租金/利息可以达到5倍)

　　3.新城住开维持千亿(800-1000亿权益)规模，项目本身利润率上升，叠加融资成本大幅下降。住开的利润率可以达到10+，住开利润可以达到80亿+。

　　4.新城目前有191座吾悅广场，23年底基本全部开业。2年后吾悅大概利润在60-80亿。

　　5.新城正常核心利润大概150亿，其中租金利润占比50%。

　　6.新城191座吾悅广场，其中重资产大约170座的样子(毛估)。每座成本在5-7亿，大约1000亿资产价值，成熟每座利润均值在4000万/年。

　　所以新城小散希望赶紧顺利缩表，这样2年后新城就是一个仅千亿规模住开，负债300-400亿，200+吾悅广场，年增速10-20%。核心年利润150亿+的新城。(重估利润不计)

　　本小散持有新城，使劲吹。认为没谱的划过。万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048)

房地产ETF：

　　房地产ETF(SH512200)

　　【超24城推“一人买房全家帮” 地方“一城一策”或继续深化】 【宁波全面放开限购?宁波市房产市场管理中心：目前未收到相关通知】 【山东德州：京津冀缴存人在德州申请公积金贷款无户籍限制】 【杭州建德房产新政：三孩家庭最高补5万 企业团购最高优惠12%】

　　来源：财联社 保利发展(SH600048) 上证指数(SH000001) 风险提示：上述内容和意见仅作为客户服务信息，并非为投资者提供对市场走势、个股和基金进行投资决策的参考。本公司对这些信息的完整性和准确性不作任何保证，也不保证有关观点或分析判断不发生变化或更新，不代表本公司或者其他关联机构的正式观点。历史业绩不代表未来收益，基金投资需谨慎