2022-09-10今日SZ000656股票最新净值和交易情况

价值投机门徒：

　　去年12月，博裕资本以26港币价格从金科股份手中够得金科服务22%股份，成为其二股东。金科股份仍持有金科服务30.33%股份，保持大股东地位。

　　不到10个月时间，金科服务股价从26几乎跌去2/3，股价只有9港币。

　　本次要约收购，鉴于增持股份超过30%触发全面要约收购，所以博裕收购上限不会超过8%。

　　至于收购价格，没有查到具体规则。我们以前30个工作日评价价格算，应该在10.5-11之间。溢价25%的话，13块，也即26元的对折。

　　以8% 13港元算，博裕入手成本降至22.5港元;以8% 9港元算，入手成本将至21.46港元。

　　金科股份最多卖8%股份，以13块价格算，也就是6.8亿港元;以9块价格，则是4.7亿港元。

　　金科服务(09666) 世茂服务(00873) 融创服务(01516)

公司研究室：

　　本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

　　出品|公司研究室地产组

　　文|曲奇

　　上半年，地产行业下行压力持续，多数房企半年报业绩大幅下滑。

　　千亿房企金科股份上半年销售额下滑近六成，利润由盈转亏。此外，短期债务压力沉重的金科股份，目前已经有多只债务进行展期，无法按时兑付。尽管金科在半年报中多次提到把“保交楼”作为经营原则，但仍有业主反映金科多个项目停工已久，或无法按时交付。

01.“甩货”卖房业绩大幅下滑

　　2022年上半年，尽管房地产调控政策宽松力度不断加大，但房地产市场下行压力持续，销售表现依旧低迷，行业流动性困境未得到有效缓解。

　　上半年，全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%;商品房销售额6.61万亿，同比下降28.9%，市场整体的供求和成交均无明显改善，规模房企上半年整体目标完成情况不及预期。

　　现金流遇到困难的金科股份，销售额下滑幅度高于大盘。上半年，金科合同销售额417亿，同比下滑59%，新业务代建项目销售额41亿。

　　上半年，金科实现销售回款536亿，销售回款率超100%，经营性现金流净额87.30亿，同比增长247.20%。

　　对于如此高的回款率，金科在半年报中解释称，“公司为刺激销售回款，采取促销及专项去库存等措施。”

　　以金科在重庆市的住宅项目璧山·天壹府为例，该项目金科权益占比79.46%。2022年上半年，该项目销售面积为3.20万平方米，销售额为1.78亿，销售均价为5563元/平方米。而2021年同期，该项目销售面积4.00万平方米，当期销售额3.29亿，均价8227元/平方米。

　　仅隔一年时间，重庆的璧山·天壹府项目的销售均价下滑了32%，而这仅仅是一个缩影。

　　对债务压力沉重的金科来说，选择大幅降价的方式刺激销售，或许是获取现金最直接的办法，这也让金科上半年的经营现金流净额实现大幅增长。

　　而金科这种做法，或许就是美的置业管理层所说的“大规模、大幅度的甩货行为”。金科在财报中也提到，这种刺激销售回款的措施导致毛利率和投资收益降低。

　　地产板块不到5%的毛利率，导致金科上半年业绩由盈转亏。

　　2022年上半年，金科收入313.22亿，同比下降28.77%，地产销售毛利率4.38%，同比下降14.63个百分比，归母净利润-14.37亿，去年同期为37.05亿。

02.部分债务展期亟需引进战投

　　金科的问题主要集中在债务端。

　　尽管上半年，金科进一步压降有息负债规模，由上年末的806.10 亿下降至673.68亿，压降规模约132亿，但金科一是没有达到“三道红线”的要求，更重要的是短期债务压力非常大。

　　根据半年报，2022年6月末，金科短期借款及一年内到期的非流动负债合计为360.56亿。以当期的有息负债规模来计算，短期债务占比超过一半，长短期债务比0.87，这样的债务结构导致金科在接下来的一年内债务压力非常沉重。

　　而2022年6月末，金科的货币资金只有211.8亿，现金短债比0.59远低于1，短期资金缺口高达148.76亿。

　　上半年，金科成功发行15亿元“22 金科 01”公司债券，但这个规模的融资额度对金科而言还不能“止渴”。

　　在融资渠道不能进一步打开的情况下，金科仅靠销售端“以量换价”的努力是很难填补资金缺口的。

　　目前，金科部分债务已构成技术性违约，“19金科03”、“20金科03”、“21金科地产SCP003”、 “20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS等债券进行了展期。

　　金科跟债权人商量延期本息兑付时间，以时间换空间完成自救。

　　不过，依金科当前的情况看，金科不仅要“自救”，更需要“他救”。

　　金科在财报中表示“公司成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作。”

　　金科作为重庆市的头部房企，在5月中旬出现债务展期传闻时，澎湃新闻曾报道称，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施。具体措施包括：

　　1.分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权的形式给到金科，目前已有3亿元纾困资金到位;

　　2.牵头重庆市的国企入股金科，正在接触的入股对象包括重庆市两江新区的平台公司;

　　3.阶段性入股金科的项目公司，给项目增信背书，方便银行贷款。

　　金科若能引进国资战略投资者，还有望渡过当下的难关。

03.多地项目被曝已停工多时

　　今年7月，“保交楼”首次被写入政治局会议文件，意味着“保交楼、保民生、保稳定”将是2022年下半年住建领域的主线，也是房企的第一要务。

　　金科在财报中提到，“报告期内，公司始终坚持把‘保交楼’作为经营原则，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付。”

　　中报数据显示，2022年上半年，金科交付项目98个，总交付批次118个，总交付体量达626万平方米。其中，住宅交付总套数32693户，提前交付项目49个。

　　不过，在微博、小红书等社交平台上，仍有部分金科业主发文称自己购买的房子停工已久或延期交付，停工的项目在沈阳、天津、郴州、广西等多地。

　　一位购买了郴州·金科郡的业主在微博上称，“郴州金科郡楼盘预售资金被金科总部挪用”。该楼盘四期项目均已停工，一期项目或无法按时交付。

　　公开信息显示，郴州·金科郡项目占地面积87200平方米，建筑面积241579平方米，规划用户1585户。

　　根据金科的财报，2021年半年报里，在“存货—开发成本”的明细中写到，郴州·金科郡的开工时间为2020年3月，预计竣工时间为2022年5月，预计总投资额12.90亿。

　　而在2022年半年报里，“存货—开发成本”的明细中将郴州·金科郡的预计竣工时间已推迟到2023年。此外，项目预计总投资额也由12.90亿缩减至11.06亿。

　　在合同负债—预收房款明细中，2022年6月末，郴州·金科郡项目的预收款为11.26亿。不过，有业主在“问政湖南”的网站上反映，“金科郡项目2020年开始销售，2022年2月才设立监管账户，这之前的预售款基本被调走，进入监管账户的资金只有2000多万。”

　　2022年6月末，金科的在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米。复工复产保交楼不应成为一句空话。金科股份(SZ000656)

金科股份(SZ000656)：

　　金科股份9月9日大宗交易平台共发生2笔成交，合计成交量5800.00万股，成交金额1.37亿元。以折溢价进行统计，今日2笔大宗交易成交价相对收盘价均为折价交易。 进一步统计，近3个月内该股累计发生11笔大宗交易，合计成交金额为4.30亿元。 证... 网页链接

沐沐大地城树我：

　　救地产行业三步走

　　1.降有息负债缓下来

　　2.挪用销售房款窟窿导致的停工阑尾，zf出手帮助

　　3.zf政策制造舆论，拉升市场销售。

　　荣盛发展(SZ002146)

　　中南建设(SZ000961)

　　金科股份(SZ000656)

地产ETF_159707：

　　回复@别犹豫别后悔: 四季度也要加油金地集团(SH600383)新城控股(SH601155)金科股份(SZ000656)//@别犹豫别后悔:回复@地产ETF_159707:地产ETF(SZ159707) CPI数据不错，四季度有望继续放水，地产板块有望继续向上。

weidom：

　　虽然已被深套，但依然觉得物业是港股整体最具弹性的版块，当然不宜重仓不宜集中持股

　　碧桂园服务(06098)金茂服务(00816)金科股份(SZ000656)

沪深大魔王V：

　　金科股份(SZ000656) 地产指数护盘走势，今日压力位264，支撑位257

小刀剁馅儿：

　　有没有同学可以来讨论一下，地方债可以继续发行后的思路和逻辑?阳光城，金科股份，蓝光发展

金科股份(SZ000656)：

　　金科股份：关于召开2022年第九次临时股东大会的提示性公告 网页链接

宁交易员：

　　金科服务(09666)金科股份(SZ000656) 明天可以适当观察A股的物业公司和衍生的房地产板块，这个潜在利好的硬度远高于2019年2月阿里巴巴增持中金公司，但对于股票、板块和指数的影响广度还有待观察。

地产大哼：

　　第一财经从市场人士处独家获悉，金科服务部分股份有可能被要约收购，收购方为博裕资本，收购完成后博裕资本有望获得控股权。

　　金科股份(SZ000656)金科服务(09666)龙湖集团(00960)

星辰大海的边界：

　　金科股份(SZ000656)博裕来当白衣骑士了。

金科股份(SZ000656)：

　　9月7日晚间，金科股份(000656)发布公告，公司董事长周达、总裁杨程钧带领部分董事、监事、高级管理人员及核心骨干如期完成增持计划，增持公司股票共计233.34万股，成交总金额超600万元，占公司总股本的0.044%。增持计划的如期完成... 网页链接

地产K线：

乐居财经 孙肃博

　　9月8日，金科股份(000656.SZ)发布“19金科03”2022年第二次债券持有人会议决议的公告。

　　据悉，“19金科03”2022年第二次债券持有人会议由中山证券有限责任公司召集，于2022年9月7日9：15至20：00召开。此次会议审议了《关于豁免债券持有人会议相关期限的议案》和《关于变更债券本息兑付安排的议案》，两个议案均获债券持有人通过。

金科股份(SZ000656)：

　　金科股份：上海市锦天城(深圳)律师事务所关于“19 金科03”2022 年第二次债券持有人会议之法律意见书 网页链接

金科股份(SZ000656)：

　　金科股份：关于金科地产集团股份有限公司”19金科03“2022年第二次债券持有人会议决议的公告 网页链接

刘永逸：

　　金科股份(SZ000656)金科诈骗集团必将受到人民的清算

风财讯：

　　来源： 风财讯

　　9月7日，金科股份发布公告，公司董事长周达、总裁杨程钧带领部分董事、监事、高级管理人员及核心骨干如期完成增持计划,增持公司股票共计233万股,成交总金额超600万元,占公司总股本的0.044%。增持计划的如期完成,彰显了管理层对公司长期发展的信心。

　　在金科股份2021年业绩说明会上，公司管理层强调：放眼未来，金科经营发展的稳健态势没有变，长期向好的趋势没有变，管理层有信心、有决心，通过高质量发展来逐步改善公司经营质效。管理层的主动增持除了对公司的信心和认可外，也进一步激发了公司管理团队的责任感、使命感。

　　根据金科股份《2022年半年度报告》显示，截至8月底，公司已经完成公司债券“19金科03”、“20金科03”、超短期融资券“21金科地产SCP003”、中期票据“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作。公司和管理层正多措并举压实偿债主体责任，积极化解企业当前面临的阶段性流动风险。

　　与此同时，公司还专门成立专项工作小组，积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作;积极沟通、协调和争取政府纾困政策支持，特别是针对缓解公司短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，政府及相关部门给予了大力支持。

　　据金科2022年半年报显示，当期公司实现销售金额约417亿元，实现销售回款536亿元，回款率超100%。上半年金科如期完成交付118个批次，住宅交楼超3万户，交付面积约626万平方米。

　　整体上看，金科坚持“一稳二降三提升”经营发展策略，全力推进保交楼、保生产、保稳定、促转型升级工作，在行业调整期切实稳定住了经营大盘。

　　公开资料显示，在近期公布的中国企业500强和中国民营企业500强榜单中，金科分别位列144名和38名，公司实力再获权威榜单认可。