2022-12-06今日SZ001914股票最新净值和交易情况

悦纳成长：

　　物业股很多都是地产公司的子公司或者兄弟公司，物业股市轻资产，低负债，永续经营，估值低，分红高，最近也打算多看看。

　　下面就谈谈初步看法

1.商业模式

　　优点：物业股是轻资产模式，永续经营。目前地产及相关的物业股股价被打压得很厉害，导致目前分红率高，估值低。

　　缺点：普通住宅物业很难提价。人工成本可能会增加。这个需要去研究和跟踪。

2.关联方欠款

　　这两年很多物业股的母公司或者关联地产公司暴雷，可能会导致关联方资金占用。目前在看的主要是招商积余，建业新生活，新城悦服务，碧桂园服务。

　　招商积余：招商蛇口控股的物业公司。央企地产子公司，国内不多的物业股之一，还有商业管理的想想空间，个人对招商积余还是比较感兴趣。

建业新生活关联方应收15.5亿元这个金额非常大。这个可能也是建业新生活股价低迷的重要原因。

　　建业新生活：研究的主要原因是分红率高，净利润率高，建业地产国资参股，未来可能继续开发地产业务，地产板块还可以继续交付物业，另外一个就是中原建业，代建业务，也能够给它带来物业。缺点，

应收一百多亿，这个也没有弄清楚是啥款，知道的可以说一下

　　碧桂园服务：全国性的物业龙头，目前碧桂园还没有暴雷。再加上目前的政策看，碧桂园暴雷的风险一部减少。碧桂园管理方资金占用也是比较少，5.56亿元，非关联方的应收一百多亿元，金额小很多。。正常情况下，物业公司应该没有这么多应收款的。

　　新城悦服务：新城悦是新城控股和新城发展的关联公司，同属王振华家族控股，因为投资新城控股，新城大概率也是能够属于幸存的几个没有暴雷的民企地产公司之一，新城还是很有可能继续开发住宅物业，未来关联公司还是很有可能继续交付物业。新城悦关联方欠款3.69亿元，关联方资金占用比较少。

3.毛利率和净利润率

　　因为不属于行业内部人员，也很难跟踪具体的人工的增加或者物业费提价。可以主要从毛利率和净利润率来观察，如果毛利率和净利润率持续下滑，未来可能会导致盈利能力变差。这种物业公司不适合长期持有，毛利率和净利率能够保持，物业面积不断增加标的，轻资产，永续经营，5-10市盈率还是值得期待。

　　个人体会是很多物业的搞卫生是可以让在城市带娃的老人兼职(工资增幅可能不大)，另外通过智能化设备来减少人员的开支，提高物业密度提高人员的利用效率，同时可以开拓业主增值服务来增加收益。

　　从大方向来看主要是跟踪他们的毛利率和净利率。

　　@今日话题

　　建业新生活(09983) 碧桂园服务(06098) 新城悦服务(01755)

秋天的两只小鸡：

　　更多调研录音、深度研报请关注: "秋天的两只小鸡"。

　　投资摘要：

　　每周一谈：10 月外拓数量同比增长改善 并购王碧桂园服务再出手事件1：10 月TOP50 物企新增拓展数量同比增速较上月改善

　　10 月TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长24.77%，环比下降18.17%，同比增速较上月有明显改善。环比下降主要原因为：(1)每年3、6、9、12 月为物企季度末KPI 冲刺月，去年同期环比下降27.62%;(2)10 月招标数量低于9 月。

　　从具体拓展面积规模数据来看，头部物企规模持续扩张，行业集中度仍在提升。

　　规模拓展TOP15 物企第三方拓展共计3959 万方，占比达到65.34%。

　　从拓展业态来看，非住拓展比例扩大，多元化业态成为物企的重要发展方向。

　　我们认为，未来非住业态面积将在物业服务企业在管规模中持续扩大，由于非住业态单价一般较住宅更高，未来对物业服务企业的营收增长贡献将不断提高。此外，受2022 年住宅销售规模回落影响，非住业态的拓张将成为物企重点发力的方向。

　　事件2：并购王碧桂园服务再出手

　　碧桂园服务将以2.33 亿港元收购合富辉煌21.47%股份，收购事项完成后将成为合富辉煌第一大股东，并将并表合富辉煌。

　　合富辉煌为中国房地产综合服务商之一，业务收入以物业经纪服务收入为主。

　　此次收购将进一步完善碧桂园服务的多元化业务布局，改善公司收入结构。我们认为，基础物业服务仍然为碧桂园服务收入的主要来源，但受限于物业费提价难度大，发展增值业务成为物企当下的共识，收购合富辉煌，整合双方在地产经纪业务的线上线下资源，有利于碧桂园服务持续优化其收入结构。

　　但是，我们预计短期内地产经纪业务仍将承受较大压力，并表后可能进一步影响碧桂园服务“增收不增利”的情况，此外，由于合富辉煌同时代理了碧桂园地产多家竞企(万科、保利等)的委托项目，亦可能影响其未来的业务委托收入及并购后的整合难度。

　　数据追踪(11 月7 日-11 月11 日)：

　　资金及交易追踪：

　　沪(深)股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股，截至2022年11 月11 日，持有1192.98 万股，较上周上涨6.77%，持股市值1.84 亿元。

　　港股通：港股中港股通持股共18 家(剔除停牌物企)，自2022 年11 月7 日至11 月11 日，增幅最大的是卓越商企服务，本周增幅46.4%。降幅最大的是世茂服务，降3.98%。持股比例最高为保利物业，为63.82%。持股数量最多为碧桂园服务，为5.23 亿股。

　　投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。

　　风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。

　　来源：[申港证券股份有限公司 曹旭特] 日期：2022-11-15

Germano：

　　招商积余(SZ001914)为啥港股的物业股都涨疯了，这还跌了。。。

风雨飘摇路：

　　招商积余(SZ001914) 每次板块倒数第一

专注核心成长股：

　　特发服务(SZ300917)

　　我的理解20大：重点是高质量发展

　　核心是为人民服务和安全

　　高质量发展意味着，

　　高效率和科技化现代化

　　为人民服务，我觉得是共同富裕服务业和可选消费，物质消费向精神消费并重

　　安全：意思是自主可控会大力发展科技，军工，粮食，能源等。

　　地产里面能看长做长的其实就是物业服务，这里可能有预期差

　　中天服务，特发服务，招商积余

招商积余(SZ001914)：

　　同花顺(300033)数据显示，2022年11月14日，招商积余(001914)获外资卖出33.58万股，占流通盘0.05%。截至目前，陆股通持有招商积余1159.4万股，占流通股1.74%，累计持股成本27.81元，持股亏损44.20%。 招商积余最近5个交易日上涨8.2... 网页链接

刺客擒牛：

　　众生药业(SZ002317)周二，这三个板块有望爆发，值得收藏研究。

　　【中药】

　　以岭药业，丽珠集团icon，亚宝药业。

　　首选：亚宝药业(低位启动)

　　备注：公司中药品种较多，主要有丁桂儿脐贴等。

　　【新冠药】

　　华东医药，翰宇药业icon，康跃科技icon。

　　首选：翰宇药业(底部放量)

　　备注：我司HY3000预防新冠多肽鼻喷药物进展顺利，预计于今年12月完成一期临床研究。

　　【物业管理】

　　桂发祥，招商积余，中天服务。

　　首选：招商积余(低位启动)

　　备注：公司在物业管理领域拥有良好的市场影响力。

　　记得点赞收藏。

不要叫我某某大：

　　招商积余(SZ001914)s所有的阻力线都是拿来突破的，所有的阻力线也都是拿来跌破的。墨迹什么呢

招商积余(SZ001914)：

　　同花顺(300033)数据中心显示，招商积余(001914)11月11日获融资买入1367.94万元，占当日买入金额的10.74%，当前融资余额1.77亿元，占流通市值的1.72%，低于历史20%分位水平，处于相对低位。 融资走势表 日期融资变动融资余额11月11日-477... 网页链接

中指研究院：

　　地产好报告，就在“中指云”网页链接

　　今日看点： 成都：高层次人才购房可不受户籍、社保缴纳时间与限购区域限制 金融街资本：拟发行50亿元中期票据 期限不超过5年 六安城投：拟发行10亿中期票据 发行期限为3+2 年 淄博宏盛地产：底价1.69亿元竞得淄博高新区四宗娱乐康体用地 石榴置业：3.94亿元竞得河北保定竞秀区崔闸片区地块 增城市碧桂园物业退出投资企业商丘森洲置业

　　【政策·市场】 成都：近日，成都市住房和城乡建设局出台《成都市高层次人才购买商品住房实施细则》。新政支持对象包括符合《成都市人才安居资格认定办法》条件的A、B、C类人才，从“购房资格支持”、“购房顺位支持”、“预留住房支持”三个维度分层分类提供购房支持，其中“购房资格支持”指经认定高层次人才可不受户籍、社保缴纳时间等限制在蓉购买商品住房;“购房顺位支持”指经认定高层次人才可不受户籍、社保缴纳时间和住房限购区域的限制购房，购买商品住房时视为无房居民家庭参与商品住房申购。细则明确，高层次人才通过购房支持途径所购住房，商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。高层次人才仅能通过购房支持途径在成都市范围内购买1套住房，本人及其家庭成员自有住房套数须符合该市住房限购政策相关规定。

　　【企业】 【1】金融街资本：近日，据全国银行间市场交易商协会系统披露，北京金融街资本运营集团有限公司关于发行2022年度第一期中期票据的注册报告项目状态更新为“完成注册”。本期发行金额50亿元，期限为不超过5年期，发行利率根据簿记建档、集中配售结果确定。本期中期票据采用单利按年付息，不计复利，逾期不另计息。发行人拟将本期中期票据的募集资金全部用于偿还发行人的有息债务。 【2】六安城投：近日，六安城市建设投资有限公司发布2022年度第二期中期票据的注册文件，首期发行金额10亿元，注册金额40亿元，发行期限为3+2 年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售权。截至募集说明书签署之日，发行人待偿还债务融资余额为138.50亿元(其中中期票据48亿元，超短期融资券30亿元，定向工具45亿元，公司债15.50亿元)。

　　【土地】 【1】淄博宏盛地产：近日，淄博宏盛地产底价1.69亿元竞得山东省淄博华侨城欢乐山川旁四宗娱乐康体用地，总面积约200亩，地块均位于山东省淄博市高新区。高新区2022(增量)-042号土地面积478㎡，容积率≤0.3，起价61万元;高新区2022(增量)-015号土地面积100101㎡，容积率≤0.3，起价1.27亿元。高新区2022(增量)-014号土地面积13877㎡，容积率≤0.3，起价1755万元;高新区2022(增量)-005号土地面积19194㎡，容积率≤0.3，起价2427万元。 【2】石榴置业：近日，石榴置业以3.94亿元成功竞得河北省保定竞秀区崔闸片区共3宗地块，分别为2022-075地块、2022-076地块及2022-077地块。三宗地块均为普通商品住宅用地，同处盛兴路北、恒天纤维集团南侧，建筑密度≤20%，容积率均要求大于1并且小于或等于2.8，绿化率≥35%，出让年限也都为70年。075地块宗地总面积1.77万㎡，起始价0.93亿元;076地块宗地总面积3.71万㎡，起始价为1.96亿元;077地块宗地总面积1.99万㎡，起始价为1.05亿元。此3处地块交通便利，临近乐凯大街和七一路。周边配套充足，有竞秀公园、银杏公园、茂业百货、剑桥蒲公英国际幼儿园、高新区小学、保定市第二医院，可以满足满足居民日常所需。

　　【物业】 【1】增城市碧桂园物业：11月8日增城市碧桂园物业发展有限公司退出投资企业商丘森洲置业有限公司，退出前持股比例51.00%。增城市碧桂园物业发展有限公司成立于2000-09-22，法定代表人为杨文杰，注册资本为144820万元人民币，所属行业为房地产业，经营范围包含：房地产开发经营(主题公园，别墅除外);建筑工程后期装饰、装修和清理;室内装饰、装修;门窗安装;农业园艺服务;园林绿化工程服务;自有房地产经营活动;房屋租赁。 【2】招商积余：11月8日，招商积余发布公告称，经招商积余股东推荐，董事会提名和薪酬委员会审查，董事会同意聂黎明、刘宁、陈海照、余志良、WONGCARWHA(袁嘉骅)、王苏望、章松新为第十届董事会非独立董事候选人。此外，董事会同意陈英革、许遵武、林洪、KARENLAI(黎明儿)作为公司第十届董事会独立董事候选人。

　　中指研究院·中指云平台(网页链接)，为行业提供： 4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域; 2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据; 中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策; 京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。 网页链接

Germano：

　　招商积余(SZ001914)希望可以回到21元!

秋天的两只小鸡：

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　　行业近况

　　公募基金2022 年三季报基本披露完毕，我们重点分析了主动偏股型基金对房地产板块的持仓情况及其变化趋势。

　　评论

　　3Q22 地产板块仓位创两年内新高，边际转为超配。3Q22 末主动偏股型基金重仓持股中房地产板块市值环比提升70bps至2.89%，为自3Q20 以来的最高点(1Q10 至今平均4.55%);地产开发板块市值占比环比提升75bps至2.71%(A、H股开发商分别提升68、7bps)。同时，A股开发商重仓市值占A股重仓总市值的比重环比提升71bps至2.65%，超出A股自由流通市值占比(2.21%)约0.45ppt，扭转了连续9 个季度的低配趋势。

　　A股开发商：保利、招商蛇口仓位大幅提升、华发进入前五。3Q22 末A股前五大持仓公司分别为保利发展/万科A/金地集团/招商蛇口/华发股份，持仓比例分别为0.63%/0.33%/0.19%/0.18%/ 0.04%。前五大持仓公司中，除华发为替代滨江新进入前五外，其余四家公司及排名与2Q22 末保持一致，其中保利、招商蛇口仓位环比提升幅度均超过10bps。

　　H股开发商：头部企业仓位小幅扩张，越秀、万科企业进入前五。3Q22 末H股开发商重仓市值占比环比提升7bps至0.24%，前五大持仓公司为中国海外发展/越秀地产/绿城中国/华润置地/万科企业，对应持仓比例为0.65‰/0.26‰/0.17‰/0.17‰/0.06‰。其中越秀、万科企业为新进入前五(旭辉集团、新城发展则掉出前五)，越秀仓位环比提升2.5bps。

　　物业管理：中海物业排名提升，新大正进入前五。3Q22 末A+H股物管板块前五大持仓公司分别为中海物业/碧桂园服务/保利物业/招商积余/新大正，对应持仓比例为0.31‰/ 0.28‰/0.18‰/0.08‰/0.03‰，其中新大正为新进入前五(旭辉永升服务掉出前五)。碧桂园仓位环比下降2bps致使其排名下滑至第二位，中海物业仓位边际保持稳定，保利物业、招商积余仓位小幅收缩(分别下滑0.5、0.4bps)。

　　估值与建议

　　伴随行业供需两端政策逐步加码，我们认为行业基本面有望于4 季度逐步筑底、缓慢复苏;在企业层面，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，企业分化加剧、“强者恒强”格局凸显。推荐标的：A股-招商蛇口、保利、滨江、华发、建发股份、万科、金地;H股-华润、绿城、中海、越秀、建发国际、美置、宏洋;物管板块-华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业;代建板块-绿城管理。

　　风险

　　政策变化或基本面修复不及预期;信用端加速恶化;疫情影响超预期。

　　来源：[中国国际金融股份有限公司 张宇/孙静曦/王惠菁/王翼羽/赵俊桦] 日期：2022-11-11

michzp：

　　招商积余(SZ001914)你家中航物业压榨深圳大学清洁工出人命，上热搜了喔

用户1433284342：

　　招商积余(SZ001914)挺好的

高规格102：

　　招商积余(SZ001914) 1

摩尔视野：

　　11月11日13点22分，房地产服务板块指数报941.901点，涨幅达6%，成交15.37亿元，换手率2.18%。 板块个股中，涨幅最大的前5个股为：特发服务报24.31元，涨16.48%;中天服务报6.58元，涨10.03%;招商积余报15.45元，涨7.74%;我爱我家报2.68元，涨7.63%;荣盛发展报2.34元，涨7.34%。

　　房地产服务(BK0076)荣盛发展(SZ002146)房多多(DUO)