2022-11-28今日SH600048股票最新净值和交易情况

旅京青年：

　　不允许国企和城投拖底拿地，地价会松动松动?

　　地价会跌，这个事情可能会非常重要。

　　不管地价是不是真的会跌，只要有会跌的预期一直在那里，就会是对房企扩张的约束，也会是对股价的再一次打击。

　　而更显然的合理预期是，那只手肯定会控制不允许暴跌，这种不能一次到位的控制会拉长整个下降的周期，陷入漫漫熊途。

　　不管是哪种路径，对房企来讲都是操作难度极大的。

　　对于近一年乐观拿地的房企，可能是拿地笑哈哈，去化泪汪汪。

　　对于苟着不拿地或少拿地的房企，预留空间无疑会更大更从容。

　　这么看，万科这一轮可能节奏对了，至少不算是错。

　　对股价来讲，万科可能不一定是最受益的或者也会被波及，但之前预期国企地产的演绎逻辑可能会受挫。

　　必须得说，整个房地产问题过于复杂和棘手，处于两难或多难的境地，虽然很多企业岌岌可危，时不我待，但因为问题的复杂性，需要多部门协调甚至还需要超越伯南克这样的微操大师，在政治不正确的环境下，又需要过于高超的能力，恐怕真的没有人有这个能力和魄力解决问题，最终可能是让问题自然发生，交给时间，顶多是局部解决问题，而即便是这样，有些问题可能也要五年十年这样才时间维度来解决了。

　　万科A(SZ000002)

点亮心灵的灯：

　　我以为长期投资应该是不看股价趋势，主要是自下而上看企业的经营水平和战略规划，对投资者而言就是个价值观的问题：相信所投企业的能力选万科A，相信所投企业把握政策与机遇的能力可能有时选中国恒大，有时就会选保利发展。后者的选股模式其实是自上而下去选股，跳出来这个范畴就会不看好当下的地产股，这些一家也不会选。

只看年报来投资：

　　到现在为止，今年表现比较好的是房地产。万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048)

　　表现比较差的是芯片、新能源。宁德时代(SZ300750)

　　惊讶吗?事实就是这样。

蚩痴：

　　现在雪球上很多人戾气很重，自认为发表一个很折中的论述，就会引起一堆人谩骂。你可以不同意别人的观点，坚决反对也可以，但不至于谩骂别人吧。这是我想破脑袋也想不明白的事!万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048) 招商银行(SH600036)

量化自动交易系统：

　　保利发展(SH600048) 量化自动交易系统: 不是不让央国企和城头拿地了。是土地出让的这个发票不再列入城市收入。不计入GDP增长 防止左手倒，右手虚增城市收入。 该拿地还是会拿地的。就等于不开发票了。 好好看文件。

天道广誉远：

　　孔子一日三醒，终成儒家宗师。

　　在价值投资领域，我成不了宗师，也成不了大师。但我想在这个市场活下去，我必须不断进步，必须经常总结反思。

　　孔子一日三醒，我们做投资的，天天反醒没有必要，会搞成神经病。但定期反省自己的判断、操作，以我过去的经验，很有意义。

　　回顾疫情以来的判断、操作，有多次明显的失误，但也有几次精彩的妙手。虽然时间已过去近三年，但细品起来，其中有苦有乐，但最让我欣慰的并不是那些赚钱特别多的， 反而是2020年底投资的保利发展保利发展(SH600048) 和江苏银行(SH600919) ，保利我记得基本上是平盘走人的，江苏银行最后是7块多走人的，但之前离开过一段时间，相比2020年10月买的仓位，实际大概只赚了20%。之所以对他们两个特别难忘，是因为当时如果弄了其他地产，弄了其他银行，几乎铁定掉进坑里。如果不小心搞了招商银行招商银行(SH600036) 、搞了港股的中资地产，那就掉大坑、深坑了。回头来看，两年前我时隔很多年又回到银行地产是不够理性的，但却幸运选到了行业中最强的个股。一个是运气，两个多少有点水平。所以在个股的选择上，我应该相信自己的能力!

　　没有一直拿着江苏银行，好像有点可惜。但从收益的角度来说，如果我一直拿着江苏银行，收益是不比现在高的。2020年10月30日以来，江苏银行涨幅50%，但同期我的收益肯定还是超过50%的。

　　如果一直拿着江苏银行，粉丝肯定会多好几千，可能还一不小心被贴上银行股大V的标签，不过我是来赚钱的，不是来做大V的。如果接下来两个月粉丝掉到5000能多赚5%，我会很开心的接受。

伟大的渺小mb：

　　房价涨跌的核心是供需关系，现在房价低迷主要原因是需求下降，导致供给扩大，在供大于求的环境下，房价很难起稳回升，因为买房者买涨不买跌，要打破这个下行趋势，只有通过压缩供给扩大需求达到供需平衡来实现。

　　实现供需平衡有二种方式，一是压缩供给，现在严禁地方城投平台托底拿地，就是在压缩供给，制别是左手转右手的无效供给。二是扩大需求，今年以来各种扩大需求的政策逐步扩大，后面应该还会有更大的刺激政策。

　　至于，地方国有平台公司一些违规拿地行为被禁导致不拿地托底了，地价就会下降的言论，是无逻辑性的，因为，物以稀为贵。

　　总之，维护房地产市场健康平稳发展是主要目标。目前，房地产市场己经到了最悲观的境地，堪比08年的悲观，但中国集中力量办大事的经济体制，有能力逆转乾坤，否极泰来。在过去，经济到了最危机的时候都是房地产带头复苏挺过去的。。这次也不例外

　　万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048) 碧桂园(02007)

蓝晓天：

　　根据最新的规定城投很难继续拿地了，目前房价其实整体来讲并没有出现大幅度的下跌，那么房地产市场并不好，按道理来讲是应该出现房价下跌的，之所以会出现现在这样的情况，最大的原因还是土地价格一直在维持着价格没有下跌，那么开发商拿地当然不想亏本经营，但是买的人少利润自然不会高，没利润开发商就没有拿地的动力。这里的根源在于为啥土地价格能够维持住，那就是城投公司托底，接下去没有托底了，要维持地方的财政收入不靠土地行不行呢?短时间是不行的，那么也许只能通过降低土地价格，多供应土地了，一旦土地价格下跌，那么房价就可以下跌，吸引购房者!万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048)

蚩痴：

　　1.比如100平的房子，1万1平，合计100万。首付30万，贷款70万，贷款三十年利息70万 ，合计170万。

　　2.你有可能还装修了，每平算2000元吧，又是20万。

　　3.还有首付30万的五年存款利息，约3万。五年还贷的23.5万的分段五年存款利息，约1万。

　　4.那么从成本角度考虑，你投入的这个房子约194万。单价高达1.94万/平。

　　5.如果你要卖房，卖不到2万/平，就亏了。

　　6.当然，对于现在要买房的人来讲，2万/平，肯定还是贵的。

　　7.所以对绝大多数人而已，房子不是投资品。 基本属性是大额消费品，充其量是大额储蓄。仅此而已。

　　万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048) 招商银行(SH600036)

你打3：

　　保利发展(SH600048)炒房被套的原因。地价高过房价，房价照样跌过地价。就如同股价，照样跌破发行价一样。

　　大工业化供应的新房、新股分流了资金，不断从市场抽血!

　　尤其是私人房企的“精装房价”，已包含了所有的上涨理由，私人房企根本不会给炒房客挖掘故事的空间，房价的最高记录，都是私人房企刷新的。特斯拉(TSLA) 西安银行(SH600928)

保利时代：

　　万科A(SZ000002) 既要又要，好了越是这样民企死的越快，房子卖不动，地方城投开工率也不会高，那就等保交楼吧?财政部等不了啊，那怎么办?游戏规则要微调了，那微调后不是还卖不动?那就接着调，三道红线是不是可以高信用的优质房企放宽了?那下滑了50%的销售面积是不是可以逐步缓慢回升了?二线三线非核心区地价也会下降的，那这时候是不是谁手里现金多，谁抢先?

　　那后来呢?后来就是销售额从7万亿回到10万亿，优质房企市占份额回升，直至销售额回到2019年。那股价呢……保利发展(SH600048)

闲浮生：

　　近几天公布的社融数据显示m2又到了比较高的水平。很多人总说房地产是蓄水池，超发的货币都容纳在房地产里。但这大概是不对的，因果倒置了。

　　结论:货币超发是房地产幻景的结果，而不是原因。

　　今天聊聊房地产跟货币的关系，看能不能理清逻辑，更有机会看清趋势。

　　先举一个小例子，假设有人开了一家小饭店，投资5万，结果三年没有生意，直接关停了。那这5万块钱消失了吗?完全没有，只是到了房东、装修公司、员工手里，他们又以各种形式在赚钱、花钱，社会就这么运转起来了。

　　换句话说，正常情况下，物质总有适当的积累和结余，钱的总量本就是不断增加的，社会才能发展，生活才能继续。当然了，要说爆发战争，各种财富灰飞烟灭，另当别论。

　　再考虑房地产自带杠杆的融资属性，就可以看出房地产跟货币超发的关系。不管房地产的卖方是谁，所卖的房地产是哪里来的，是否有成本，买方都是一样多数贷款买，也就是本身有30块钱，买了100块钱的东西，贷款70块钱流入卖方，这70块钱，才是不断上升的m2，才是货币完成超发的本质。

　　土地使用权是国有的，开发商有国有的，共有产权的一方也是国有的，这些都是交易的一方主体，是具有较强的议价能力的。

　　本周出了一个政策，大体是说国企不能以贷款拿地，指向的是什么?其实是地方政府、当地银行和国有开发商一个常见的货币创造循环，对应到前文的70块钱里就可以看出端倪。

　　那么这是供给端，看起来几乎可以自己薅着自己的头发就能离地一寸，但终究要需求端有所支撑，否则就是寅吃卯粮的空中楼阁。

　　今天先聊到这儿，明天聊聊需求端的极限，大概在哪里。

　　一家之言，欢迎讨论。

　　保利发展(SH600048) 万科A(SZ000002) #房地产#

风财讯：

　　来源： 中国房地产报

　　久陷低迷的房企销售业绩终于在“金九”迎来一丝转机。

　　10月以来，多家房企陆续发布9月未经审核经营数据。中国房地产报记者统计了30家房企9月及前9月销售数据发现，相比此前同比全线下跌的态势，6家房企于9月单月取得的销售额实现同比正增长，数量上占比两成。这6家房企分别是越秀地产、招商蛇口、华润置地、中海地产、金地集团以及保利发展。其中，越秀地产9月销售额与去年同期相比增幅达到178%。

　　虽然率先实现销售同比正增长的都是具有央企、国企背景的企业，但在目前多数房企依然深陷业绩下滑困局的背景下，这些央企、国企业绩增幅同比回正一定程度上提振了行业信心，为整个行业起到示范引领作用。

　　在不少业内人士看来，市场情绪已经悄悄发生变化，这也为即将到来的四季度市场打下基础。植信投资研究院资深研究员马泓认为，在房地产支持类政策不断推动下，9月份全国30个大中城市商品房销售面积跌幅已经连续两个月收窄，预计四季度会有更多房企的销售额出现改善。

　　“可能个别月份会存在季节性环比回落的情况，但房企业绩同比正增长的情况具有一定持续性。”马泓表示。

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多家房企9月销售同比转正

　　单从9月房企销售业绩表现来看，市场确实出现了一些转折。

　　中指院数据显示，百强房企前9月销售额均值为540.8 亿元，同比下降45.1%，降幅较上月收窄1.1%。虽然同比降幅仍然较大，中指研究院企业事业部研究负责人刘水对此表示，虽然同比降幅仍然较大，但百强房企的销售降幅已连续4个月收窄。刘水认为，目前房企销售状况呈现弱复苏态势。

　　环比数据更能说明问题。在机构统计的数据中，有超过半数的百强房企9月单月业绩出现环比增长。其中30家企业的环比增幅在0到30%之间，25家企业环比增幅超过30%。包括华润、招商、绿地、越秀和仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。

　　但若从今年1月至9月房企累计业绩表现来看，同比下跌态势依然在延续。从中国房地产报记者统计的30家房企销售情况来看，今年前9月，房企累计销售额同比下跌的房企占比超过九成，下跌幅度也出现较大分化。

　　具体来看，前9月销售额同比下跌幅度在35%以下的有11家房企，除了龙湖集团是民营房企外，其他企业均有央企、国企背景，例如越秀地产、华润置地、招商身口等;同比下跌幅度在35%~50%的企业构成为部分央企和少数公开市场表现相对安全稳健的企业，例如碧桂园、中骏集团、美的置业等;而今年前9月累计销售业绩同比下跌幅度超过50%的企业多为出险房企，例如中国奥园、正荣地产、融创中国等。

　　国盛证券分析师金晶曾在其研究报告中表示，出险房企在首次发生风险信用事件后，销售额通常会出现急剧恶化。

　　一位长三角上市房企区域营销负责人认为，房企暴发风险事件后，品牌信用也会随之出现危机，购房者会质疑购买的房子是否能顺利交楼，这种担忧导致这类型房企销售会进一步恶化。

　　相比这些销售额同比下滑的房企，越秀地产可谓“一枝独秀”。

　　值得一提的是，越秀地产是统计样本中唯一9月单月和前9月累计销售业绩均实现同比正增长的房企。数据显示，越秀地产9月单月录得销售额166.81亿元，同比增长178%，前9月累计取得销售额796.74亿元，同比增长12%。按照越秀地产年初制定的1235亿元销售目标计算，今年前9月，其全年目标完成率达到65%。

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房地产市场加速“洗牌”

　　由于房地产行业正处于深度调整期，在行业洗牌加速进行的背景下，房企销售格局也在不断发生变化。

　　从统计的数据来看，2022年前三季度，碧桂园、保利发展、万科、华润置地、招商蛇口、中海地产、绿城中国、金地集团、龙湖集团、融创中国位列销售额TOP10。

　　其中，碧桂园披露的是权益销售额，但综合机构的全口径销售额数据来看，碧桂园前9月总合约销售额已经突破3500亿元，位列房企第一。

　　紧跟其后的是保利发展。值得注意的是，保利发展上一次在年度销售排行中位列行业前三还是2012年的事，而在2017年，保利发展提出“重回行业前三”的目标，今年保利发展则将目标升级为“进三争一”，可以看出保利发展对规模的野心昭然若揭，而从目前情况看，保利发展也很有可能在今年实现位列前三的目标。

　　万科则以3146.7亿元销售额位列房企前9月销售排行第三位。

　　今年前9月销售额超过3000亿元的房企也只有以上3家。

　　综合机构数据显示，相比去年前三季度的销售排名，今年前三季度销售排行前十位的房企出现较大变化。

　　首先，去年销售前十的企业中，中国恒大和绿地控股两家房企已经从今年前十位次中滑落;其次，即使部分房企今年仍然位列前十，但在不少房企的位次都发生了变化，例如保利发展、华润置地等央企排名上升，而民营房企融创中国排名明显下滑。

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四季度重点城市房企销售有望企稳回升

　　目前，2022年已过大半，留给房企抢收的时间不多了。

　　克而瑞研究中心认为，四季度房企仍需做足准备，积极寻找局部机会窗口。虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位，企业整体的去化压力仍然较大。

　　马泓则表示，在房地产政策的进一步支持下，四季度房地产市场表现将优于三季度。他认为，四季度，重点城市的房地产销售有望率先企稳回升。

　　九月中下旬，一些重点地区的房地产销售情况已经出现了积极变化，一线城市商品房销售面积在9月份同比增长13.2%，是年内首次出现正增长。随着宽松政策的不断出台，以及“保交楼”方面工作的加快推进，在重点城市加快优质项目推盘的推动下，楼市可能会在重点城市率先有所转暖，并可能在年底对更多二、三线城市产生带动作用。供需两端共同改善有助于促成市场真正好转。

　　在这种市场形势下，对房企而言，尽力获取销售回款依然是当下较为重要的一项经营任务。

　　在马泓看来，由于房地产开发建设本身占有资金体量较大，一些出险房企短期不考虑新增项目，其实是希望通过减少资本支出来平衡收入下降的影响。不过，收入层面不仅需要考虑经营性收入(即销售推盘产生的收入)情况，也关注增厚自身融资性资金的补充，而增信的基础很大程度上要取决于房企自身销售收入的情况。因此，即便不刻意追求过度营销，房企大多数情况会有动力促进销售回款。

　　不过，由于目前房企经营发展存在较大分化，不同类型房企接下来采取的营销举措也不完全一致。

　　多位房地产业内人士在采访中均认为，央企、国企的房企通常经营策略比较稳健，结合自身财务和资产负债状况，从拿地到开发建设都有比较完整的、综合的安排，因此，即便是整体房地产市场出现波动，依然能够保证较好的营收和现金流水平。在房地产去库存阶段，这类型企业更倾向于加速营销去化，逆势做大销售规模。

　　相较之下，民营房企一般资质相对弱一点，在过去两年普遍进行“瘦身”，寻求资产负债表的平衡。上述房企营销负责人表示，对一些出险房企而言，在经营性现金流较为紧张的情况下，这些房企长时间没有新增项目，为了保持资产价值，出险房企不再追求销售规模，而是根据经营情况适当推盘进行销售去化获取回款。

　　目前，行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”。在不少业内人士看来，未来的行业竞争中，只有稳健经营、具备发展韧性、产品力交付力强、市场认可度较高的央企、国企以及部分优质民企才能成为市场主导。

风财讯：

　　来源： 中国房地产报

　　民营房企捉襟见肘的资金和流动性状况阻碍其在经济低迷时扩张，但国有房企的扩张却未受影响，这将转化为国有房企未来更强劲的销售额和财务指标。

中房报记者 许倩丨北京报道

　　百强房企的日子依然不好过。

　　10月11日，龙湖集团、中国金茂等多家房企均发布了9月末营运数据。前9个月，龙湖集团实现合同销售额1455.6亿元，同比下降27.9%;中国金茂取得签约销售额1099.8亿元，同比下降37.44%;中梁控股、绿地香港合约销售额分别同比下降60.26%、57.44%。

　　这样的业绩不过是当下整个房地产行业缩影。中指院数据显示，1~9 月，百强房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%。

　　标杆大房企也不例外。今年前9个月，销售额超3000亿元房企分别是碧桂园、保利发展和万科，但同比仍分别下滑41.47%、21.77%、34.95%。

　　“‘金九’来临之前，很多项目已开始铺排降价，积极营销去化，但实际效果不明显。目前市场信心仍处于缺失状态，预计今年年底到明年市场大概率亦是如引。”一位房企人士称。

　　这种市场行情下，绝大多数房企拿地更为谨慎。1~9 月，百强房企拿地总额1.05万亿元，同比下降 51.2%;仍在大幅拿地的几乎清一色是央企、国企以及地方城投公司，保利发展、华润置地、中海地产跻身拿地榜中前三;万科排在第十名，碧桂园已退出30强名单。

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百强房企业绩缩水4成

座次大洗牌

　　伴随着行业持续调整，房企销售排名也在不断洗牌。

　　数据显示，百强房企1~9月累计销售操盘金额4.67万亿元，同比降幅高达45.4%，绝对值减少了3.89万亿元。

　　分季度看，前三季度百强房企销售额分别同比减少47%、53%、33%。虽然第三季度以来同比降幅有所收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位，企业整体去化压力仍然较大。

　　从各大阵营房企数量来看，今年前9个月，销售额超千亿元房企有15家，较去年同期减少 12家;销售额在500亿元~1000亿元间房企有14家，较去年同期减少13家;超百亿元房企100家，较去年同期减少48家。

　　消失的12家千亿元房企分别是：中国恒大、世茂集团、阳光城、中南置地、金科集团、中梁控股、龙光集团、融信中国、正荣集团、佳兆业、美的置业、雅居乐。这些房企有一个共同特点，几乎都出现了流动性危机。

　　从销售榜单看，前三强分别是碧桂园、保利发展、万科，前9个月销售额分别为3542.9亿元、3542.9亿元和3126.4亿元，也是唯一3家过3000亿元的房企。

　　排在第四名的中海地产，前9个月销售额2025亿元，比前3强足足少了千亿元;第五名是华润置地，共实现销售额2021亿元。

　　去年1~9月销售榜TOP5强分别是碧桂园、万科地产、融创中国、中国恒大、保利发展。经过一年市场调整，保利发展已超过万科，跻身前三强;融创中国、中国恒大已经退出销售TOP5强阵营。

　　2017年，保利发展原董事长宋广菊曾提出“重回行业前三”的目标。在保利发展2022年度工作会议上，董事长刘平再次提出升级版目标——进三争一，并表示将按照既定战略，把握市场机会。如今，保利发展距离其提出的“进三争一”目标又进一步。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，目前保利发展的总土地储备货值以及前9月的新增土地货值明显超过万科，这有利于保利发展短时间内提升销售额。

　　克而瑞研究中心认为，目前规模房企整体仍深陷负增长困局，9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成。但也有部分企业通过稳健财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性：一类是央企、国企如华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产等;另一类是部分优质民企，如滨江集团、万达等。

　　四季度房地产下行压力依然存在。据中指监测数据，今年国庆假期期间(10月1日~10月7日)，20个重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。

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拿地总金额缩水51%

民企近乎“隐身”

　　现在的土地储备规模，将在很大程度上决定房企未来的销售规模和市场份额。但在“活下去就是胜利”的当下，绝大部分房企都在大幅收缩战线。

　　中指院数据显示，1~9 月，TOP100企业拿地总额1.05万亿元，同比下降 51.2%。TOP100企业拿地门槛值为31亿元，较上年同期下降23亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为43.5%。

　　从新增土地货值来看，华润置地、保利发展和招商蛇口占据榜单前3位。1~9 月，华润置地以累计新增土地货值1897亿元占据榜单第一;保利发展和招商蛇口紧随其后，累计新增土地货值规模分别为1785亿元和1603亿元。第四名和第五名分别是中海地产和建发房产。

　　在百强房企销售榜单中，国企、央企背景房企与民营房企座次差距愈发明显，这点在拿地榜中更为明显。拿地10强榜中，9席都被国企、央企背景房企占据，仅绿城中国入围其中，绿城中国第一大股东亦是央企背景的中交集团。

　　拿地十强房企，前9个月新增土地货值共计1.2万亿元，占百强企业新增土地货值总额的 37.9%，也就是说未来市场份额将越来越集中于极少数大房企手中。

　　龙湖集团排在新增土地货值榜第17名，前9个月共计新增土地货值440亿元。而排在其之上的是上海上铁集团、广州地铁、深圳地铁集团，

　　从布局城市等级来看，50 家代表性房企1~9 月在二线城市的投资面积占比最高，为 59.1%;从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到 39.4%。其中，杭州、上海和长沙位列代表房企拿地面积前三城市。

　　评级机构惠誉评判称，今年上半年内地民营房企在销售额和流动性方面的表现日趋逊于国企同业，加剧中资房企信用状况的分化态势，并可能持续较长时间。民营房企捉襟见肘的资金和流动性状况阻碍其在经济低迷时扩张，但国有房企的扩张却未受影响，这将转化为国有房企未来更强劲的销售额和财务指标。

风财讯：

　　来源： 财联社

财联社10月14日讯（记者 陈业）

　　楼市低迷背景下，央国企促销力度明显加大。

　　日前，华润置地位于深圳罗湖的公寓项目“未来城”打出了促销海报，折后单价4.12万元/平方米起，较同片区的京基水贝时代广场项目6折后4.6万元/平方米的价格，还低近5000元/平方米。

　　此外，保利发展旗下广州保利罗兰国际项目，在国庆期间推出了50套特价房，降幅2000-4000元/平方米;中海旗下徐州华樾项目单价较备案价下降约26%。

　　上述项目促销之举，仅是当前央国企积极抢收的一个缩影。据克而瑞地产研究院统计，“金九银十”期间，远洋集团、招商蛇口、华发股份等均加入了战场，且折扣力度较前期更明显，覆盖面更广。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，当前，中央层面支持刚性和改善性需求，出台降贷款利率、个税退税等多种措施，地方在用足政策工具。而且四季度房企要完成年度目标，需要积极促销。

　　“市场深度调整，央国企想凭借雄厚财力及融资优势，实现弯道超车。”刘水称。

“进三争一”的保利促销最积极

　　目前来看，今年提出要“进三争一”的保利发展，在众多央国企中促销最为积极。

　　国庆期间，位于长沙的保利和光尘樾项目降价约3000元/平方米，降幅20%。

　　长沙一位房企人士告诉记者，“和光尘樾项目主要是采用低首付及首付分期，价格大幅低开，原来精装1.5万元/平方米，现在毛坯卖约1.1万元/平方米，通过精装改毛坯的方式，实现降价。”

　　上述房企人士指出，低首付、首付分期是保利发展在今年国庆期间推出的主力促销活动，这给其他房企造成了较大的竞争压力。

　　克而瑞地产研究院透露，保利发展在今年国庆期间多区域联合发力，其中在湖南6城推出300套特价毛坯房;首付低至3万起，最长一年首付分期;收楼再供楼，最高省20万房贷月供利息。此外，在山东举行多样化的营销活动，包括30天内无理由退房、首付1折起 超长分期等。

　　此外，在国庆黄金周，位于深圳的保利·明玥澜岸项目开盘给予返场优惠，最高折扣约8.8折。

　　更早前的8月31日，位于武汉市汉阳区的保利庭瑞阅江台现房项目宣布降价销售，项目原均价18500元/平方米，最多降至12700元/平方米一口价任选，平均每平方米降幅高达5800元，引发业主维权，导致武汉相关部门介入，该促销活动被叫停。

　　对于保利发展大力度促销，国泰君安一位分析师向记者发表意见称，目前来看，每家企业都会有一个年度的回款计划，在项目销售不好的情况下，就要降价促销，保证回款。此外，央国企前期拿地也比较猛，资金压力也在变大，年底会有回款、负债率等指标考核，迫使其需要积极促销。

　　“于保利而言，去年至今新增货值较多，可售货量也多，需要加速回款，否则前期加杠杆导致的资金压力会较大。”上述分析师称。

　　中指研究院监测，2022年1-9月，50家代表企业拿地销售比均值为21.1%，较去年同期下降12.7个百分点。代表企业中，央国企拿地销售比为33.5%，民营房企拿地销售比仅为5.7%。

　　克而瑞统计数据显示，截至2022年上半年，保利发展的总土储货值为2.6万元，排名第一位;碧桂园以1.99万亿元的总土储货值排名第二位;第三位为绿地，总土储货值为1.95万亿元;第四位为万科，总土储货值1.56万亿元。

　　新增土地货值方面，2022年1-9月，华润置地以2090.9亿元排名第一位;保利发展以1899.6亿元紧随其后;第三位为中海地产，新增货值1589亿元。

规模与利润取舍难题

　　对于保利等央国企加大促销力度，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称，由于市场较为低迷，今年前三季度房企的业绩完成度普遍不理想，出于回笼资金需要，央国企也需要抢回款。

　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称，进入今年的最后一个季度，房企抢收业绩的时机到来，央国企不论是在财务稳健性上，还是市场信誉上都更胜一筹，在此时发力能够取得更好的业绩表现，为业绩报表增色。

　　陈霄进一步指出，9月的最后两天，中央层面连发三条利好政策，允许房价承压城市阶段性放宽贷款利率下限，换房退个税以及公积金贷款利率下调，对提振市场信心有着重要意义。央国企此时降价促销也是想要借此机会，在业绩和排名上更上一层楼。

　　“民企表现更为冷静，主要是在资金面不是很优越的情况下，没有降价的底气。”陈霄说。

　　虽然央国企为抢收加大促销力度，但克而瑞研究地产院指出，部分项目即使进行折扣让利，仅短期内有明显效用，整体的效果随时间流逝逐步削弱，因此，降价并不一定能带来去化。

　　“展望四季度，面对企业去化压力，我们认为当前企业营销前置抢收，折扣营销等趋势仍在持续，折扣营销成为常态，同时各地强化保障刚需购房需求，有望助力购房者信心逐步重塑，推动企业去化。”克而瑞研究地产院称。

　　值得一提的是，伴随保利等房企积极促销，行业销售排名也在持续洗牌。2022年前三季度销售数据显示，保利发展超越万科，以3201亿元的销售额位列行业第二。

　　上述国泰君安分析师表示，如果碧桂园等民企销售持续下滑，发展较为积极的保利发展，明年晋升行业第一的可能性比较大。

　　不过，在积极促销保证规模同时，于央国企而言，牺牲利润或不可避免。

　　以保利发展为例，2022年上半年，其实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%;毛利率为25.55%，同比下降6.95个百分点;净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。

　　截至2022年上半年，保利发展总资产为1.43万亿元，较上年末增加3.61%;总负债1.11万亿，上涨3.1%。

数据-价投：

　　今年的地方政府为什么那么缺钱：来看一下地方财政的四本账(以2020年数据为例)

　　第一本账是税。我们国家采取分税制，2020 年留给地方政府的一般公共预算是 10 万亿，此外还有中央转移支付 8 万亿。

　　第二本账是政府性基金，接近 10 万亿，与第一本账等量齐观。政府性基金听起来很抽象，打开账本以后发现 有 20 多项基金，大家每天都在往里头交钱，例如机场建设费、高速公路通行费等等，但其中只有一项是重要的，就是卖地的收入，占基金的 93%。还有近些年兴起的专项债，2020 年有 3.8 万亿。

　　第三本帐就是社保基金收入，归地方大概 8 万亿，就是五险一金，主要是养老金和医疗保险。注意这笔帐是只进不出的。

　　第四本帐国有资本营业收入，有 3000 多亿，但是这个可不少。所谓国有资本主要包括地方国企和诸如矿山这样的资产，当然国有企业对于财政最大的贡献是税费，它在第一本帐里;第四本帐是扣除完税费等所有成本以后，国有企业给国家分红的部分。

　　当前的情况是：第一本账，因为疫情冲击税收下来了;前 20 年主要是玩第二本帐，随着房地产下行导致卖地收入下降，地方政府又开始借专项债;这些都不够的时候，第三本帐又不能动、老龄化压力特别大，就开始琢磨第四本帐。所以从 2018、2019 年之后，国有企业混合所有制改革推得非常快。

　　归根结底，在卖地玩不下去的情况下，最终还是要回到第一本账，需要一笔大的，百分之百属于地方政府的主体税种，比如说去年计划开始试点的房地产税是一个尝试。

　　只是在当前的现实情况下，显然还没有一个新增的弥补收入项能够填补上少卖地所造成的窟窿，所以说也就能理解为什么近期有如此密集的稳楼市的政策出台了。

　　万科A(SZ000002)保利发展(SH600048)碧桂园(02007)

数据-价投：

　　回复@吃个大头: 地方政府手里有很多土地，包括几类。首先是工业用地，例如各种园区，工业用地价格是很低的， 这部分赚不了钱;这些年其它用地起来了，主要是城市道路、桥梁、博物馆等，也收不到钱;所以那么多的土地财政就是从 20%的商业用地和住宅用地上得到的。所以我们国家的土地财政严格意义上就叫房地产财政。

　　而且这20%的土地中，我们国家有一个特别奇葩的现象，就是商业楼宇特别多。因为地方政府卖出去商业用地之 后，不仅能收土地转让费，入驻的企业还能持续收税;住宅因为没有房地产税，卖出去这块地，对于地方政府 来说是一锤子买卖。

　　商住用地肯定是赚钱的，但地方政府赚钱了吗?并没有! 不光没有，还不够，还以土地为抵押又借了很多的城投债，用于作各种基础建设，招商引资了，即土地金融。

　　但这也正是过去20多年中国经济高速发展的动力，是政府官员政绩提升能往上走的资本，只是现在已经越来越玩不下去了

　　万科A(SZ000002) 保利发展(SH600048) 碧桂园(02007)//@吃个大头:回复@数据-价投:兄弟们，大家能不能看看财政部网站，上面有每年四本帐的详细记录，去年土地出让金收入8.7万亿，土地出让金相关支出7.7万亿，写得清清楚楚，别再和我说不相信的话了，动动手指轻松获得数据不好吗?这样的知识储备也来炒股，我真服了。

大雄l3p：

　　保利发展(SH600048) 首套契税没了 下周冲一波